土地开发狂热引发出六大问题:相关改革势在必行

作者：陈功   发布时间：2006/6/27 11:14:04 点击数：

导读:土地开发狂热引发出六大问题:相关改革势在必行近年中国一直存在着土地开发狂热现象。从2004年持续到2006年的土地开发狂热，与2003年以前的开发区热有着类似之处。客观地说，过去的开发区热和现在的房地产热同样都是…

土地开发狂热引发出六大问题:相关改革势在必行

 近年中国一直存在着土地开发狂热现象。从2004年持续到2006年的土地开发狂热，与2003年以前的开发区热有着类似之处。客观地说，过去的开发区热和现在的房地产热同样都是土地开发热。而土地开发热对经济和社会所产生的严重后果也日趋明显。这些问题简单归纳有以下几点。
   首先，“种田无地、就业无岗、社保无份”的三无农民问题突出，威胁社会稳定。根据国务院发展研究中心农村部的调查，1987年到2001年，全国非农建设用地为159.64万公顷耕地，至少有3400万农民因征地失去或减少了土地。按现有的经济发展速度计算，2000年到2030年间将总计需占用耕地363.3万公顷以上，如果按城郊农民人均一亩地推算，每年大概又会新产生300万左右的失地农民，届时失地和部分失地农民将达到8000万至1亿。如何安置这一庞大的人群，如何使他们的就业、住房与保障问题得以较好地解决，成为政府执政绩效的重要挑战。不过，至少到目前为止，这个问题远还没有得到妥善解决，而且大有将包袱甩给中央的趋势。
   其次，分税制存在遗留问题。宪法规定土地归国家所有，但分税制之后，实际土地完全是归地方所有。2003年国有土地出让金收入归中央财政收入的只占总收入的2%。中央和省级收益与地方收益相比都只占很小比例，估计只有10%到15%左右。而与此相形对照的是，宏观包袱却是越来越大。
   第三，土地开发为社会带来了有产阶层和无产阶层的划分，中国社会濒临贫富分化剧烈的拉美化，为未来的经济增长埋下巨大的隐患。这种社会分化，从城市的新圈层划分也可见一斑。以上海为例，城市中心区地价高昂，住得起的都是发了财的外地人，因此都不讲上海话；紧邻中心区的近郊区主要讲英语，因为这是拿相对高工资的白领阶层住宅区；远郊区则讲上海话，因为上海拆迁之后，老上海人都只能搬到这样房价相对低廉的地区居住。

   第四，利率、汇率的压力大增。由于土地开发热，引导资金大量注入，中国资产价格正在以失去理智的速度上升。这种资产价格的上升，必然会拉动投资，拉动资金需求，最终形成资金成本（利率）的上升。目前，国内加息环境是极度成熟的，只是制约因素很多，使得货币政策难以用上力气。比如，加息之后，汇率相对上升，会引导外资进一步流入，而加息也可能导致国内不发达地区受到更大的伤害等等。但不管怎样说，加息压力和汇率压力是双双存在的严峻现实，这从国外的反应也可认识到。
   第五，土地是不可再生资源，当前的土地开发热以及土地出让金的单一使用方向，极大地刺激了地方政府建设热情，导致的一种情况就是，地方财政寅吃卯粮，本届班子不考虑下届班子的问题。很显然，这对城市的可持续发展非常不利，对行政体制的长期有效治理构成了严重挑战。
   第六，能源消耗狂增。土地开发以及房地产热，拉动的产业种类和数量超过60个，随着房地产市场的扩大，能耗急剧增长，扩张的速度和规模早已超过了中国当期可以承受的程度。其可见的结果是，“油荒”重新回到了经济环境中，油价不断上涨并已接近极限，电价和水价的上涨也在提速。各大城市断电的现象，已经变得更为普遍，城市中其他产业的企业经营环境日益恶劣，城市空气环境和自然环境的破坏日益严重。
   土地开发热导致的实际问题，比上述问题还要严重得多、复杂得多。不过即使这样，上述问题中的任何一个问题，都会对经济和社会造成严重的后果。从这些问题的严重程度也不难看到，在宏观调控方面采取有针对性的措施是必须的，也是必然的，正在对中国的土地改革形成越来越大的倒逼压力。

　　（作者为ANBOUND安邦集团研究总部首席分析师）