银行房贷越勒越紧 房地产业盛夏将面临“寒冬”

    加息、定向发行央票、调高存款准备金率，央行正以前所未有的力度推进信贷调控，并将资金尽可能冻结在源头，房地产业已再度面临一场资金“寒冬”。“请不要与央行博弈！”2004年央行副行长吴晓灵措辞严厉的警告言犹在耳，显然，这句话今天依旧行之有效。

　　今年二季度国内所有银行的新增贷款中，只有15%来自四大国有商业银行，其余均来自各股份制银行和城市商业银行等。如果这一数据属实，则股份制银行的放贷冲动仍令人担忧

　　“最近银行内部一直在吹风，关于个人房贷会有新政策出来，但到目前为止，还没有看到具体的文件。”某国有商业银行上海分行的业务经理刘先生表示，尽管新规定还未出台，但是在宏观调控趋紧的背景下，银行对个人房贷的审查已越来越紧。

　　无独有偶，某国有银行杭州分行的信贷部经理日前也对《第一财经日报》表示，其所在银行已于早些时候大规模停止对房地产企业的开发性贷款。显然，央行对宏观调控的想法在一些银行已得到落实。

　　但是，日前由国家统计局公布的今年二季度经济数据仍然令人不安。第二季度GDP较上年同期增长11.3%，其增幅不仅较第一季度10.3%的增幅显著增加，而且创下十多年以来的最大GDP增速。

　　与此同时，今年上半年，各商业银行已经完成了央行设定的全年贷款目标的87%，而在一季度结束时，该数据是50%。正是在这一背景下，央行在五周内连续两次上调存款准备金率。渣打银行中国区首席经济学家王志浩认为，增加存款准备金率将使央行比较直接地掌控宏观调控的效果。

　　他表示，在每个月甚至每天都有新的外汇进入中国的情况下，央行确实面临增加流动性的压力。由于房地产开发企业的利润在20%甚至30%以上，而贷款成本仅5%或6%，在这个基础上，即使再加息100个基点，对开发商而言都是无所谓的。所以此前两次加息的效果都非常有限。

　　个贷越收越紧累及房贷险

　　随着宏观调控的深入，一直被银行视为优质资产的个人住房贷款持续出现不良贷款率上升的情况。今年6月末，上海中资商业银行个人住房不良贷款余额16.6亿元,比年初增加1.1亿元,不良贷款率为0.67%，比年初增加0.09个百分点。

　　此外，上海房贷险也出现赔付大增的情况。根据上海保险同业公会今年5月的统计数据，今年1至5月，上海房贷险的累计赔偿达到417.89万元，同比大幅增长74.58％。而且房贷险销量大幅萎缩，前5个月累计保费收入为－2793.47万元，由于退保金额大于当期保费收入，保费收入呈现负数。

　　另一方面，银行自身的审贷程序也日趋苛刻。刘先生就表示，他所在的银行已制订了比以往更为严格的评分标准。

　　这一评分标准主要从申请贷款人的经济情况进行考察，重点在于申请人现有的按揭状况。如果申请人还有未还清的按揭贷款，将视其未还款额的多少决定最终给予多少的首付成数。

　　刘先生表示，按揭贷款未付清的申请人，再购第二套房时，银行只会给予五成的按揭。如果手里无按揭贷款，即之前所购房产的按揭款已完全付清，则新购房产仍视同为第一套房，申请人仍可享受三成至两成的首付优惠。

　　与刘先生所在银行不同的是，日前，交通银行对“自住房”进行了严格限定，即第一套住房，且建筑面积在90平方米以内。随后有消息称，交通银行还将根据具体情况上调贷款利率，上调幅度最高至70%。

　　据了解，目前上海各家银行的个贷大多由各自总行统一制定并下发九部委“意见”的实施细则，也有银行由上海分行根据实际情况具体掌握实施。甚至有银行采取了贷前谈话笔录制度，与借款人面对面交谈，了解借款人购房背景。

　　某股份制银行的业务经理则对记者抱怨，现在的个人按揭越来越难做了。一方面成交量在下降，另一方面，购房者中能够符合银行规定的客户也相对较少，“以往一天能签十几单，现在一个星期能签一两单就非常不错了”。

　　为此，一些股份制银行为了把钱贷出去，还鼓动自己的员工买房，银行可以给予各种“福利”，比如降低首付成数或给予利率的优惠。另一方面，为了与其他银行竞争客户，它们还不同程度地推出各种优惠措施，其中包括免房贷险。由此带来的直接结果是，各保险公司的房贷险业务出现大幅萎缩。

　　据上海保险同业公会5月的统计数据，今年1~5月，几大保险公司的房贷险收入均出现负数，其中平安财险房贷险累计保费收入为－1475.77万元，天安保险为－2263.97万元，华安财险为－86.46万元，此外，外资保险公司皇家太阳财险的房贷险收入为－15.64万元。

　　同时，在今年4月份加息及5月底“国六条”出台后，大量购房者提前还贷，进一步引发房贷险的退保潮。据统计，今年5月，上海房贷险保额为－3.48亿元，今年1至5月的累计保额为－28.09亿元。

　　开发贷款大规模停贷

　　除了个贷的紧缩外，面向房地产企业的开发性贷款目前也正在萎缩。中国工商银行某地方分行的支行信贷部主任日前透露，其所在分行已对大部分房地产企业客户进行限贷。只有少部分资金雄厚且资信良好的企业才有可能获得贷款。

　　该主任表示，目前该行对房地产企业自有资金的要求已不仅仅是央行设定的35%。银行将对房地产企业的所有土地储备及企业的自有资金进行统计，只有自有资金可以支撑该企业自主开发其土地储备的40%~50%的企业，才能获得银行的贷款。

　　业内人士表示，央行设定的35%是指某个项目开发所需资金的35%，而上述要求就显得更高。这意味着土地储备越高的公司，对其自有资金的要求也越高。“如果银行真如上述所说严格执行，则可能只有极少数资金实力很强的开发商才有可能获得开发贷款。”

　　而某股份制银行北京分行的企业部经理则透露，该行目前只给证件齐全且银行可以“封闭运作”的房地产企业发放开发贷款。封闭运作意味着给企业发放贷款后，银行不仅要对其用途进行监管，还将对该公司的按揭、销售账户进行全程监管。

　　“房产企业还钱靠什么？还不就是卖楼的钱？只有监管到位，才能保证资金的安全。”该经理表示，该行目前发放开发贷款的原则就是，不能监管的不做。此外，对于拿地成本偏高的房产企业，该行也将谨慎考虑。“土地成本越高，就意味着风险越大。”

　　据了解，目前各银行对别墅项目几乎已全面停贷，在限制外资购房的政策出来后，对豪宅项目的贷款发放将更为谨慎。“一些银行可能会提高项目的抵押率，以前可能是50%，现在则只能给30%。”一位银行界人士透露。

　　王志浩认为，从6月份的数据来看，银行的贷款增长15.7%，增长速度低于5月份，“所以贷款已开始出现放缓的迹象。但由于只是一个月，因此仍难以断定国内的信贷速度是否就此放缓”。

　　但据记者了解，尽管不少银行均对房地产企业实行限贷，但是在银行的企业客户中，房地产企业的比重仍然高达40%以上。上述银行企业部经理也表示，央行未明确表示不能给房地产企业贷款，因此各银行均不会完全放弃这些客户。事实上，一些中小银行为了抢夺客户，仍有可能放松贷款条件。

　　王志浩透露的一个数据佐证了这点。据其介绍，他曾看到一个数据，即今年二季度国内所有银行的新增贷款中，只有15%来自四大国有商业银行，其余均来自各股份制银行和城市商业银行等。这说明四大行已经明显收缩其放贷规模，股份制银行的份额增大。如果这一数据属实，则股份制银行的放贷冲动仍令人担忧。