限价房之惑：在争议中仍未期待浮出水面的抢手货

  发布时间：2006/8/24 15:15:23 点击数：

导读:房地产宏观调控的一项重要内容，就是保证中低价位、中小套型普通商品住房供应。“限价商品房”作为宏观调控的一项重要措施，成为普通收入者翘首期盼的香饽饽。但是，近三个月的时间过去了，很多地方的限价商品房尚未浮…

   房地产宏观调控的一项重要内容，就是保证中低价位、中小套型普通商品住房供应。“限价商品房”作为宏观调控的一项重要措施，成为普通收入者翘首期盼的香饽饽。但是，近三个月的时间过去了，很多地方的限价商品房尚未浮出水面。相反，有关限价商品房能否抑制高房价、应该如何执行的讨论却不断在业界进行。

　　“限价商品房实际操作会遇到很多问题，有可能陷入与经济适用房同样的困境中。”一些业界专家认为，限价房的合理价位应该是多少、如何确保质量等问题都会影响限价房的未来发展。另有一些房地产研究学者则认为，限价房的推出不能从根本上解决高房价，只会让房地产市场越来越乱。

　　有人说限价房可以做，还有人说限价房很难达到应有的效果。被宏观调控委以重任的限价房，该向左走还是向右走？

　　正方：限价房一定要做

　　“限价房一定要做，因为现在的房价太高了。”首都经贸大学房地产研究所教授张跃庆在接受中国经济时报记者采访时表示，北京有近两千万人口，老百姓购房所瞄准的大多都是中低价位房，因此实际市场需求量非常大。而限地价、限户型、限房价的“三限”商品房，是国家为平抑房地产价格所采取的一系列调控政策之一。

　　在焦点房地产网近期的一次调查中，８７．４７％的网友认为目前市场上中低价位住房非常紧缺。这就是为什么在经济适用房回龙观社区对面，３６０套６０００多元／米的房子会在三个小时内被抢购一空的原因。“限价房，对目前的高房价现象肯定有抑制作用。”张跃庆认为。

　　虽然目前业界对于限价房的合理价位、供给对象、质量保证等方面有各种质疑，但专家认为，只要根据市场情况科学定价，限价房将在一定程度上解决中低收入者的住房需要。“事实上，在社会住房保障范围内的人都可以购买限价房，尤其是中低收入者。”

　　根据建设部的相关规定，未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级：廉租房将主要面向最低生活保障线以下的家庭，所占比例不大；租赁型经济适用房则面向低收入家庭，当家庭收入达到一定水平后，政府有权收回住房；而限价商品房应该面向本地区的无房户。

　　至于质量保证方面则更好操作，政府可以制订详细的限价房质量标准，而且在房屋建成后组织专业的验收人员进行严格验收。同时，可以在合同中约定，一旦出现质量问题，不仅要由开发商负完全责任，而且要进一步惩罚开发商，“利用合同约定完全可以做到杜绝质量问题的出现。”

　　有人说，既要限地价又要限房价，没有利润开发商根本不会干。但据了解，北京市近期推出几宗限价地后，不少房地产国企密切关注，一些大型国企甚至几个月前就已开始筹备拿地。首开集团董事长刘希模此前曾公开表示，首开将积极参与北京限价商品房的开发建设，并已开始参与限价土地的招标工作。而已明确表示倾向于关注东铁匠营地块的有北京金隅嘉业和北京建工集团。

　　“会有不少开发商愿意开发限价房，因为限价房的利润也有一定的吸引力。”张跃庆说，以前都说经济适用房只有３％的利润，却仍然有那么多开发商抢着干。因为，房地产行业的利润远远大于其他行业，开发商事实上获得的利润远远不止３％。

　　“吸取过去经济适用房操作过程中出现的经验教训，限价房应当能够做好，关键是看政府有没有这个决心。”张跃庆认为，只要政府相关部门认真制定限价房操作细则，限价房一定能发挥应有的作用。

　　反方：很难落实

　　“限价房操作起来会有很多问题，可能比经济适用房的问题还要多。”中国房地产估价师协会学者王学发在接受本报记者采访时表示，限价房也是商品房，怎么能进行限价呢？凌峻中国有限公司董事总经理左农(左农博客,左农新闻,左农说吧)则认为限价房违反了市场经济基本原理，无法缓解目前房价高涨的局面。

　　“而且，限价房的推广过程中遇到的最大阻力应该来自地方政府。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受本报记者采访时说，地方政府根本不希望房价下跌。

　　８月４日，广州市国土房管局发布公告，对位于市郊的广州开发区两块住宅地挂牌拍卖，要求建成９０平方米以下中小户型、房价不得超过６０００元／平方米，这是“国六条”实施后广州公开拍卖的首宗“限价地”。

　　业内人士指出，该地块周边商品住宅均价不到５０００元／平方米，例如广州开发区所在罗冈区商品住宅均价为３０３１元／平方米，每平方米５０００元就能买到相当好的商品房了。可见，地方政府这种６０００元／平方米以下的限价，与其说是“限价”，不如说是“抬价”。

　　“这样的‘限价’实际是要给市场一种暗示，诱导开发商大胆向６０００元／平方米靠拢。广州市政府的做法也绝非个案。”尹伯成表示，如果人们不健忘的话，当年上海房价猛涨，靠的就是市政府在郊区的配套房高起步定价。这种做法可以说在全国许多地方都不同程度存在过。

　　“理论上可行，实际上不可行。”上海房地产界独立分析人士顾海波(顾海波博客,顾海波新闻,顾海波说吧)告诉记者，由于地方政府的不作为或执行不力，或由于市场秩序尚未建立，极易造成权力和金钱的“寻租”行为，使“限价房”完全走样，最需要限价房的中低收入者反而得不到限价房。经济适用房被许多“有权有势”人享用就是辛辣的讽刺。

　　“关键在于如何落实和问责制的建立。”顾海波认为，“上有政策，下有对策”，使得宏观调控成“空调”，因此必须加大监督和惩戒力度。

　　僧多粥少抢购风将再现

　　记者在采访限价房问题时发现，限价房目前数量非常少，但市场需求巨大，一旦限价房推向市场，将掀起抢购之风。

　　“我也想买限价房。以广渠路１５号地为例，这个地块所处的位置相当便利，如果能在这里买到限价房，那是最理想的选择。”购房者曹志刚告诉本报记者，该地块周边已经成为房地产开发的热点区域，其南边是该区域的标志性项目——珠江帝景 (论坛 像册 户型 样板间) ，目前销售价格已经达到１００００元／平方米；项目北边是后现代城 (论坛 像册 户型 样板间) ，最后一期售价也达到了万元。目前该区域商品房精装修的销售价格一般在９０００元／平方米左右，而毛坯房的销售价格则在８０００元／平方米左右。

　　“限价房的价格肯定会比其他项目的价格低，到时，会有很多人去抢购。”曹志刚说。

　　北京国土资源局公布的数据显示，今年首次推出的限价商品房规划建筑面积在２００万平方米左右，这个数字和每年推出的经济适用房的开发建设数据一致。

　　按照目前首批规划建筑面积为２００万平方米的中低价位商品房的供应量，还无法达到抑制房价的目的。“这些地块分散在几个不同的区域，这些供应量给市场带来的影响不是非常明显。只有大量的中低价位土地进入市场，才可以拉低商品房的销售价格。”中原地产华北区域总经理李文杰这样对记者表示。