专业律师帮你“收房扫盲”

 来源：西安搜房网 发布时间：2007/12/24 15:35:47 点击数：
导读:在《商品房买卖合同》签订后购房者需要做的就是等待收房。在收房过程中存在很多的问题，例如开发商交付的房屋应具备什么条件、办理交房手续时应注意哪些问题、开发商逾期交房应该怎么处理等情况，购房者都需要知悉。　…
在《商品房买卖合同》签订后购房者需要做的就是等待收房。在收房过程中存在很多的问题，例如开发商交付的房屋应具备什么条件、办理交房手续时应注意哪些问题、开发商逾期交房应该怎么处理等情况，购房者都需要知悉。


　　一、首先购房者在收房时应该清楚的了解房屋应该具备什么条件才能交付。


　　《商品房买卖合同》示范文本第八条约定：出卖人应当依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付与买受人。这一条规定开发商在交房时要符合两个条件才可以向购房者交房。


　　（一） 要符合法律、法规和国家、地方政府的有关规定。


　　1 、《建筑法》和《建筑工程质量管理条例》均规定建筑工程竣工验收合格后方可交付使用。同时《建筑工程质量管理条例》规定建筑工程竣工验收合格应在当地建筑行政管理部门进行备案。


　　2 、建设部2006年3月1日颁布实施的《住宅建筑规范》第11条规定：“住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：1 由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2 小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件”。


　　《住宅建筑规范》是强制性规范，具有法律效力，房屋交付必须严格按照《住宅建筑规范》的条文执行，即必须“在当地建设行政主管部门备案”。


　　（二）交付的房屋必须符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定。
购房者收房要重点注意合同中的以下条款：


　　1、 合同中第三条约定了房屋的层高、阳台是否封闭。


　　（1）层高
　　房屋的层高直接决定了房屋的使用舒适度，如果层高较低，购房者就感觉到很压抑，并且法律、法规有明确规定层高在2.2米以下是不计算在房屋面积之内。购房者在收房时如果发现开发商交付的房屋层高低于合同约定的层高，就有权拒绝收房，并有权要求开发商赔偿损失，如果层高不符合约定严重影响使用的，也可以要求退房。


　　（2）阳台是否封闭
　　首先，合同中约定了阳台封闭，但交付的房屋阳台没有封闭，购房者就可以拒绝收房，要求开发商按照合同的约定将阳台封闭后再接受房屋。


　　其次，阳台是否封闭关系到房屋建筑面积的计算。国家相关法律、法规规定阳台封闭按全面积计算房屋建筑面积，阳台不封闭按阳台的一半面积计算房屋建筑面积。这需要购房者在办理房产证时注意，不要阳台没有封闭，但在办理房产证时房屋建筑面积反而按全面积计算。


　　2 、合同第十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。


　　对于房屋的基础设施的使用时间开发商作出了承诺，对一些基本的基础设施的使用时间是与交房时间是一致的，例如：水、电、天然气、电梯等。如果购房者在收房时这些基础设施没有或者没有开通，购房者是可以拒绝收房，也可以依据合同第十四条第二部分的约定要求开发商进行赔偿。


　　3 、合同附件一：房屋平面图


　　合同附件一的平面图对房屋的户型尺寸都标识的非常清楚，购房者在收房时就应该仔细对照平面图来查看开发商交付的房屋是否与平面图所标识的一致。如果有不一致的地方可以要求开发商完善，也可以拒收房屋要求开发商赔偿或退房。


　　4 、合同附件三:装饰、设备标准


　　合同附件三约定了开发商交付的房屋应达到的具体条件。例如外墙、地面、防盗门、电梯、入户门等应具备的条件。购房者在收房时要仔细对照合同附件三查看开发商交付的房屋是否与约定一致。如果不一致，可以依照合同第十四条的约定要求开发商赔偿。

　　二、购房者需了解办理交接手续时需要签订的文件和交纳的费用。


　　1 、签订的协议


　　收房时购房者依据合同对房屋验收后，就要与物业管理公司签订相关的文件，这些文件有《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》。签订这两份协议时一定要看清楚自己的权利和义务，防止协议中有对自己不利的条款。


　　2、交纳的费用


　　（1）契税，契税应在收房后办理房产证之前由开发商代收，普通住宅交纳的契税是总房款的1.5％。


　　（2）大修基金，大修基金在收房时就要交纳，大修基金的交纳标准是多层房屋交纳总房款的2％，高层房屋交纳总房款的3％。


　　（3）天然气安装费，天然气安装费1518元，包括工料费1300元，IC卡费218元。2007年5月10日之前还要收取760元的建设资金，之后政府部门出台相关规定，不允许天然气公司收取760元的建设资金。


　　（4）装修押金，这项费用没有明确的收费依据，正常情况下物业管理公司是向装修公司来收取装修押金，以防止装修公司在装修时破坏房屋结构。现在一些物业管理公司在购房者自行装修时向购房者也收取装修押金。

　　三、开发商逾期交房时购房者应该怎样来处理。


　　《商品房买卖合同》示范文本第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，则根据逾期的天数向购房者赔偿违约金。一般在合同中对违约以及违约金的计算办法都进行了约定，很多购房者认为开发商逾期交房，在收房时就应按合同的约定赔偿违约金，但经常遭到拒赔。


　　1 、开发商在合同约定的交房日期通知业主来收房，但业主收房时房屋没有完工，没有电梯、没有天然气、道路不通、防盗门没有安装等。开发商在没有完工的情况下通知业主收房，主要目的就是为了不赔偿违约金。在购房者收房后，开发商就以其已按合同约定的时间通知购房者来收房，购房者自己不接受为由拒绝赔偿违约金。


　　在没有完工时开发商通知购房者收房，购房者要注意收集相关证据。例如将道路不通、防盗门没有安装等情况拍照、录像，或者在与开发商交谈过程中对开发商的陈述进行录音。有了证据向西安仲裁委员会申请仲裁或向人民法院诉讼时对购房者比较有利。


　　2 、开发商在合同约定的交房日期通知业主收房，但在业主要求开发商出具房屋竣工备案的证明文件时，开发商不提供或者提供工程验收记录，开发商认为房屋已经达到交房条件或者其提供的工程验收记录就是竣工备案的证明文件。


　　在没有竣工备案文件时，业主有权拒收房屋，同时要注意通过拍照、录音等方式对开发商没有进行竣工备案进行取证，为以后仲裁或诉讼做准备。


　　3 、开发商以天气原因影响工期为由拒绝向业主赔偿违约金。这种情况开发商以风、雨、雪及高温天气等情况影响了开发商的正常施工，导致开发商逾期交房属于不可抗力，不承担责任。《合同法》第一百一十七条规定：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而一般的风、雨、雪及高温天气都是可以预见，不属于不可抗力。


　　出现这种情况购房者可以到气象部门调取近几年的气象资料进行对比，如果近几年的气象数据基本一致，开发商以风、雨、雪及高温天气为由拒赔违约金就不成立。


　　如果出现了以上几种情况，购房者都可以以逾期交房向西安仲裁委员会申请仲裁或者向人民法院起诉。在起诉或者仲裁时要注意以下几点：


　　1 、写仲裁申请书或者起诉状要将仲裁请求或者诉讼请求写清楚，将违约金主张到开发商对房屋竣工备案之日或者购房者实际收房之日，不要将违约金只主张到申请仲裁之日或者起诉之日，这样可以充分保护购房者的利益，。


　　2 、向仲裁委员会或者法院提交证据时，要将商品房买卖合同以及交款收据一起提交，切记不要只提交商品房买卖合同，而不提交交款收据，这样仲裁或者诉讼结果会对购房者不利。如果是以银行贷款按揭方式向开发商支付购房款，也应将银行的贷款凭证一起向仲裁委员会或法院提交。

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