张鲁川与重庆恒通房地产发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案

  发布时间：2007/3/25 10:21:30 点击数：
导读:重庆市渝中区人民法院民事判决书（2005）中区民初字第2292号原告张鲁川，女，1970年12月9日出生，汉族，无业，住本区八一路260号恒通云鼎公寓B幢38-10室。委托代理人向英，重庆东汇律师事务所律师。（一般代…
重庆市渝中区人民法院
民事判决书
 
（2005）中区民初字第2292号
原告张鲁川，女，1970年12月9日出生，汉族，无业，住本区八一路260号恒通云鼎公寓B幢38-10室。
委托代理人向英，重庆东汇律师事务所律师。（一般代理）
被告重庆恒通房地产发展有限公司，住所地：本区公园路19号。
法定代表人王世德，董事长。
委托代理人佘波，重庆静升律师事务所律师。（特别授权代理）
委托代理人岳敬华，重庆静升律师事务所律师。（一般代理）
原告张鲁川与被告重庆恒通房地产发展有限公司（以下简称恒通公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谢琼独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告张鲁川及其委托代理人向英，被告恒通公司的委托代理人岳敬华、佘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张鲁川诉称，原告于2002年7月27日与恒通公司签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告恒通公司购买恒通云鼎国际公寓A栋第38层10号房屋一套，被告应于2002年9月28日交房，并在商品房交付使用后180天内，为原告办理好房地产权属登记；如因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按房价总额的5%支付违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款。被告向原告交付了房屋。但被告在交房后180天内没有将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致原告未能在规定期限内取得房地产权属证书，被告抗辩合同已履行完毕，与事实不符，因为被告至今未为原告办理《国土证》。由于被告的行为已经违约，故要求判令被告支付逾期办证违约金13125.2元，并承担本案诉讼费用。
原告为证明其主张的事实，在举证期限内提供了以下证据：
1、《重庆市商品房买卖合同》。
2、《借款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。
3、《重庆市不动产销售专用发票》。
4、《收楼交接书》。
5、《重庆市房屋所有权登记申请书》。
6、《房屋所有权证》。（房权证101字第120696号）
被告恒通公司质证后对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信。
被告恒通公司辩称，我公司与原告签订商品房买卖合同属实，原告已付清了购房款，交房时间也属实。按合同附件四的约定，原告应在签订合同之日起七日内自行到售楼部办理按揭手续，但原告却没有按时办理完毕按揭手续，迟延支付购房款。且双方在《业主申办产权结算表》中已约定双方签订的商品房买卖合同已履行完毕，双方均不得向对方主张任何权利。故我公司不同意支付逾期办证违约金，请求驳回原告的诉讼请求。
被告恒通公司为证明其辩解，在举证期限内提供了以下证据：
1、《业主申办产权结算表》。
2、《商品房买卖合同》附件四。
原告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。
本院根据双方当事人的举证、质证及认证的结果，对本案事实确认如下：
2002年7月27日，恒通公司（出卖人）与张鲁川（买受人）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定恒通公司将本区民权路51号恒通云鼎国际公寓A栋38-10号房屋（建筑面积62.89平方米）出售给张鲁川，每平方米单价为4180元，成交金额为262880元；张鲁川在签约之日支付首期购房款82880元，余款180000元办理银行按揭；恒通公司应当在2002年9月28日前将经质量验收合格的房屋交付给张鲁川。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。3）因买受人不按规定时间支付房屋价款和相关税费造成的登记延误，由买受人自行承担责任并赔偿损失。该合同附件四约定，采用按揭贷款方式支付房款的客户应在签订合同之日起七日内持银行规定证件手续自行到售楼部办理相关按揭手续；若超过约定期限未办理按揭贷款手续者视为违约，并以所购房款总额的5%作为违约金，并且出卖人有权另行处置此房。双方还对其他权利义务进行了约定。该合同签订后，张鲁川即按合同约定支付了首期购房款并在2002年8月办理了银行按揭贷款手续。
2003年3月2日，恒通公司将上述房屋交付给张鲁川使用。2004年3月19日恒通公司向重庆市房地产交易所申请办理恒通云鼎国际公寓住宅楼部分房屋的房地产新建初始所有权登记，同年4月16日，恒通公司取得了恒通云鼎国际公寓A栋房屋的房屋所有权证（原合同约定的房屋座落为民权路51号，现为本区八一路260号），张鲁川所购房屋包含在内。恒通公司办理了该幢房屋新建登记后，于2004年6月21日与张鲁川签订《业主申办产权结算表》，该表列举了张鲁川所购房屋的产权登记的建筑面积为62.8平方米、总房款、业主需缴纳的税费、应退购房款金额等，该《结算表》中“说明”一栏注明“本结算表一经确认，本商品房买卖合同已履行完毕，双方均不得向对方主张任何权利。”当日，恒通公司向张鲁川出具正式的《重庆市不动产销售专用发票》，发票载明张鲁川已交纳全部购房款262504元。同年10月恒通公司为张鲁川办理了其所购房屋的《房屋所有权证》，但《国土证》至今尚未办理。
根据各方当事人的诉辩主张，本院将双方争议焦点归纳如下：被告以双方签订了《结算表》作为对原告诉讼请求的抗辩是否成立？原告未按合同约定期限办理按揭手续是否能免除被告的违约责任？对此，本院根据本案事实及各方当事人的意见进行分析评判。
本院认为，原告张鲁川与被告恒通公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，受法律保护。原、被告双方应当按照合同的约定履行自己的义务。在合同履行过程中，原告已按约支付了全部购房款，履行了自己应尽的合同义务。被告在2003年3月2日向原告交付了房屋。按双方合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金……” 的约定，被告应当在2003年3月2日交房后的180天内即2003年9月2日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告未举示其已按合同约定的时间将办理原告所购房屋的权属登记应由被告提供的资料报产权登记机关备案的证据。根据本案查明的事实，被告在2004年4月才取得了恒通云鼎国际公寓A栋房屋的房屋所有权证，已超过合同约定的180天期限，故原告未能在规定期限内取得权属证书系因被告未全面履行合同义务造成，被告的行为属违约行为，自应按合同约定承担违约责任。
被告抗辩未能及时为原告办理房屋权属登记是由于原告未能按合同约定的期限办理银行按揭手续，未能及时支付购房款造成的。根据《合同法》的规定，双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。若原告违约的事实成立，被告可请求原告承担相应的违约责任，但不能以此免除其应当承担的逾期办证的违约责任。故被告的抗辩理由不能成立。
关于《业主申办产权结算表》中“说明”一栏写明的“本结算表一经确认，本商品房买卖合同已履行完毕，双方均不得向对方主张任何权利。”是否能免除被告的违约责任的问题。本院认为双方签订《业主申办产权结算表》时，被告还没有为原告办理国土证，商品房买卖合同实际没有履行完毕，该“说明”与事实不符，对双方当事人不具有法律约束力。且该“说明”实为格式条款，免除了被告应当承担的违约责任，排除和剥夺了原告的合法权利，而且，被告没有证据证明在签订该《业主申办产权结算表》时，已采取合理方式提请原告注意该“说明”的内容，故被告的抗辩理由不能成立。
合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，原告要求被告给付逾期办证违约金符合合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，拟判决如下：
重庆恒通房地产发展有限公司在本判决生效后立即给付张鲁川逾期办证违约金人民币13125.2元。
本案受理费535元、其他诉讼费用800元，合计人民币1335元，由被告重庆恒通房地产发展有限公司负担（此款已由原告预交不退，被告在本判决生效后立即将该款直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
 
 
审  判  员    谢  琼
 
二○○五年九月    日
 
书  记  员    柳  霞
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