客商遭投资陷阱 法院判决退房返款

    原告顾先生在诉状中称，2004年8月31日，原告与房产公司签订了一份商品房买卖合同，由原告购买房产公司开发的位于苏州市高新区狮山路199号青庭国际公寓2（B）幢7单元11号房屋一套，建筑面积为86.32平方米，单价为每平方米7400元，计款638768元，2005年1月31日前交付。合同签订后，原告按约履行了付款义务。交房后原告却发现，房产公司原先承诺的室外绿化却变成了冷却塔。

    经协商，双方于2005年6月29日签订了《青庭国际公寓711补充协议》，约定：由原告顾先生聘请有资质之专业评估机构对青庭国际公寓711室进行现时价格评估，评估费用由房产公司承担；如评估价高于买入价，而顾先生愿意退房的，房产公司按评估价格退还全部房款。嗣后，顾先生委托上海国城房地产估价有限公司对青庭国际公寓711室进行了价格评估，该估价公司于2005年8月5日作出了青庭国际公寓711室现时价值861000元，折每平方米单价9975元的房地产估价报告。估价报告出来后，顾先生及时将报告提交给房产公司，并要求退还房款，但房产公司不愿履行补充协议约定的义务。为此，顾先生提起诉讼，请求法院判令支持原告退房；被告支付原告退房款等合计899803.20元。 

    被告房产开发公司辩称，首先，被告与顾先生签订房屋买卖合同及补充协议属实，但补充协议签订后至起诉前顾先生并未提出退房要求，相反双方一直在协商将争议房屋出租的问题。现顾先生在诉讼中提出退房已过解除权行使期限；其次，顾先生提交法庭的评估报告违反了建设部房地产估价规范中有关“市场比较法”的规定，因而是不客观真实的，不能适用于双方的约定。因此，顾先生的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回。

    法庭上，顾先生的诉请要求退房是否超过合同解除权行使期限是双方争议的焦点之一。

    房产公司认为，在补充协议签订前双方确曾协商过退房事宜，但补充协议签订后至起诉前顾先生再也没有提出退房要求，只是要求房产公司拿出解决问题的方案。2005年8月3日，房产公司按顾先生预留的通信地址向顾先生书面催告，要求顾先生明确是否解除房屋买卖合同。但顾先生未在催告后的三个月内行使解除权，直到诉讼时才提出退房要求，已过合同解除权行使期限。

    而顾先生则表示，补充协议就是为解除合同而签订。房屋评估报告出来后，他要求房产公司按评估价值退房退款，因房产公司对评估价格有异议，为此他还专门要求上海国城房地产估价有限公司对估价报告作出说明。至于房产公司2005年8月3日的催告函，从房产公司自己提供的邮寄凭证就证明了该函件被退回，其并未收到的事实，因此房产公司的催告对他不具有法律效力。

    法院经过审理后认为，双方为协议退房而签订了补充协议并由顾先生委托估价机构对争议房产进行价格评估。根据双方多次协商解决方案的事实可以推定，顾先生提出了解除合同的要求，只是由于对房屋的评估价格有异议才引发诉讼。另外，房产公司2005年8月3日的催告函并未送达，不能发生催告的效力，因此顾先生提起诉讼没有超过合同解除权期限，房产公司的辩护意见法院不予采信。

    在顾先生提交的评估报告的效力问题上，房产公司认为评估报告没有反映估价依据和估价过程，也没有按国家规定的技术要求操作，因而不能作为定案的依据；顾先生则表示其是严格按照补充协议约定，专门聘请律师委托有资质的评估部门进行评估，该评估报告合法有效。法院在审理过程中二次发函要求上海国城房地产估价有限公司对其出具的《房地产估价报告》所采用的“市场评估法”操作程序及收集交易实例的情况作出说明，但该公司未能提供相关资料。为此，法院向顾先生依法行使释明权，说明上海国城房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》现有资料无法证明其系按照建设部《房地产估价规范》规定的程序进行，因而所作出的评估《报告》的合法性难予认定，故要求顾先生提出申请，由法院另行委托有资质的评估公司对争议房产重新进行价格评估，但遭顾先生拒绝。

    据此，法院认为，顾先生委托上海国城房地产估价有限公司对争议房产进行评估的行为符合双方间的约定，该公司出具的估价报告虽注明是采用“市场评估法”进行估价，但现有证据无法证明其按“市场评估法”操作步骤搜集了三个以上交易实例，故该估价报告的合法性难予认定。法院对被告房产公司的辩护意见予以采信。

    综上，法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同和补充协议均为当事人间的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。顾先生按补充协议的约定要求退房的诉讼请求应予支持。关于顾先生要求房产公司退还房款等费用的请求，因顾先生不同意对房屋价格重新估价，也就无法知道补充协议约定的“现时市场价格”是多少,是高于还是低于顾先生的买入价。退房款只能按合同价计算，补充协议约定的补偿金额难以确定，可在确定后另行诉讼解决。据此，依照《合同法》的规定，判决顾先生将其所购的青庭国际公寓2（B）幢7单元11号房屋退还苏州阳光新地置业有限公司。房产公司退还顾先生购房款638768元和代收的契税12776元，他项权证费和登记费各80元，共计651704元并支付相应孳息。驳回顾先生的其他诉讼请求。