聂梅生：继07年首次加息后　进入持续加息通道

　　以下为全国工商联房地产商会会长聂梅生(聂梅生博客,聂梅生新闻,聂梅生说吧)演讲实录（文字未经本人核对）：

  聂梅生：各位领导、各位嘉宾，早上好！今天这个会两个内容，一个多元化融资的圆桌会，另外一个就是REICO报告一季度发布会，两个都是重头戏，我就不想花很多时间，下面还有很多精彩演讲，我花比较短的时间把2007年房地产市场的现状和发展个人意见的简短分析。从宏观调控来讲进行三年多了，现在一直在进行，现在越来越看到，直入今天的主题，宏观调控当中着力点最大的、影响最长远的、最深远的应该还是在经济层面和金融层面，我不断的修改这张图，不断的想清楚。从今年整个金融政策来讲，还是冲着货币流动性过强中间这个方框说的，所有政策这一点是最难解决的。造成流动性过强、货币投放量大实际上有几个方面：一个长期低利率；第二外贸信差，这个问题一点都没有解决，一季度反而往上升，GDP拉动如果整个靠出口的话投放量肯定过大，第三人民币升值，直接导致外资的进入，从房地产这个角度来讲，从2007年一季度数据来看，外资进入房地产这块，虽然总量不大，但是比例非常高，如果这样一个情况之下，人民币升值的压力会更大，从人民币生值、外资进入市场在房地产领域有可能潜在三笔钱冲动：一个是升值，一个是升息，第三是我们国家房地产行业平均利润仍然高于国外，这三种冲动使外资进入中国市场的量非常大。再加上银行巨大的存贷差，一季度存贷差的压力在升高，再加上各个银行上市的压力，都需要业绩，都需要贷款，这种情况之下，造成流动性过强的问题一时半会解决不了，毕竟投资增长过快，房地产投资这块肯定上去。宏观调控在这样一个大背景之下，在金融这个口上是不可能松动的。

  宏观调控在经济层面到底怎么办？如果想平衡外贸顺差，必须有新的经济增长点，要拉动内需，在房地产这个领域，好象把重头戏现在放到了中低收入这块，经济适用房、普通住宅，普通商品房，低收入廉租房，宏观调控当中当然对银行放贷问题一卡再卡，拉动内需，然后调息。预计今年第一次调息之后很可能进入加息周期，从现在数据看，不排除银行继续小幅升息，几乎是没有什么悬念的，在这种情况下今年开房地产投融资会议是非常切中问题的，而且也是今年很重要的一件事情。

  为什么对固定资产投资过快、房地产投资过热、升幅太高，为什么要把这块压制住，实际上流动性过强这件事情，一定导致实物资产升值，这是必然的，因为毕竟要买一些能保值的东西，实物资产的升值一定导致贫富分化，这是必然的，从政策层面讲，一定会把实物资产升值导致富人更富穷人更富，导致社会不和谐，这件事情一定要进行一定的控制，从宏观调控来讲一个是经济层面，一个是社会层面的，是和谐社会的要求，这两个之间又都扣到这个问题上，因为只有有钱的人才具备投资实物资产的能力，没有钱的人不可能投资实物资产，实物资产升值岂止是房地产，普洱茶已经炒到天价，刚才在休息室时候说到股市，股市这么疯狂，在这种情况之下，从政策层面一定要解决。这是第一个背景。

  第二个背景，我很高兴注意到这次博鳌亚洲论坛里面房地产板块放到绿色建筑里，我觉得是非常非常重要的，原来老在技术层面说这个事，现在从经济和技术两个层面相结合说这个事非常重要，温总理报告关于房地产这段第一点说的就是节能省地，说的不是房价，我盘点一下“十五”的业绩，从2001-2005年我们国家经济增长情况，是不是需要从资源消耗型到资源节约型转移，当时“十五”计划GDP年均增长定的是7%，实际数据是9.5%，涨上去2.5%，再看全国绿地面积，当时定的不少于19.2亿亩，最后降到18.3亿亩，现在对18.3亿亩有不同看法，这些意见我觉得还是挺有道理的，从政策层面来说，18亿亩成为一个底线。再看主要污染物排放，这两天各个省市都在说这个事，“十五”和“十一五”计划目标一样，减排10%，“十五”期间增加27%，里外里出来37%，如果我们再不做这个事，就算“十一五”减排10%，“十五”还涨27%呢，污染物的问题确实是大问题。节能的问题系数不能太大，“十五”下来大于1.0，并不是20年，五年就翻了番了，节能省地减排这三件事情“十五”都没有完成，所以“十一五”压力非常大，这件事情如果不解决，实际上GDP的增长，从7%到9.5%是以后面这三项作为背景的。