广州物管新条例引发争议

   在《物权法》颁布一个月后，广州公布了《广州市物业管理规定》（征求意见稿）（以下简称《意见稿》）。有关部门认为《意见稿》吸收了不少《物权法》中的内容，具有较强的可操作性；然而与之针锋相对的是，相当部分业主及专家认为其背离了《物权法》的原则和精神，沦为发展商的代言书。

4月18日公布的《意见稿》共分为八章，规定了首次业主大会的成立程序、业主委员会的运作，明确了业主及业主委员会的权利义务、物业的所有权、物业服务企业的责任、各行政主管部门的职责，并就社会较为关注的专项维修基金的收取、使用、管理等内容做了明确规定。《意见稿》主要影响到三个群体的利益：物业服务企业，限制其“管理”权限，增强其“服务”功能，加大了监管力度；业主，明确了其自治权利，同时要求其履行相应义务；业主委员会，促进其自治机制的完善。

据有关部门介绍，国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》对物业管理相关内容仅作了宏观的规定，对急需解决的如业委会换届、专项维修基金归集使用、共用部位的管理收益、物业服务企业的交接等热点问题欠缺操作性强的具体规定，而这些问题正是目前矛盾集中、极易引发社会不稳定的因素。正在制定中的《广州市物业管理规定》则更多地从解决实际问题出发，体现了地方物业管理特色，能迅速、及时、有效地解决群众的实际问题。

业主们却并不买账。据广州市业主委员会联谊会的有关负责人介绍，已经有不少业主和业主委员会提出了反对意见，认为新规定背离了《物权法》的原则和精神，是对业主私有产权的侵犯和干涉。而且，其强调的是政府管理功能，忽视了政府的服务功能，“变成了发展商的代言书”。

广东君之杰律师事务所律师周玉忠在看过《意见稿》后表示，这份新规定有多处内容与《物权法》的精神“不协调”，对规范市场、解决物业管理领域矛盾的帮助不大。例如，《物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”周玉忠认为，这一规定符合业主自治的性质和原则，是《物权法》的重大进步，而《意见稿》则仍然规定房地产行政部门可以责令限期改正或者撤销业主自治决定，把原本前进了一步的业主自治又拉回了原地。

业主最为关注的维修基金问题在《意见稿》中依然未得到根本解决，对于建设单位欠缴维修基金的，《意见稿》仅规定：“建设单位应当按照前款规定的专项维修基金缴交标准缴交专项维修基金，并存入指定银行。”另外，其中规定的“住宅建筑面积每平方米四十元，非住宅建筑面积每平方米五十元的标准缴交首期专项维修基金”，违反了其上位法《广东省物业管理条例》规定的建设单位应按“物业总投资2%”的比例划拨维修基金的规定，缴纳标准大大降低，“不利于业主依法追讨维修基金欠账”，周玉忠表示。业主代表则认为，《意见稿》中只规定未缴交维修基金的建设单位要补交，而没有任何惩罚措施，“等于白说”。

此外，天河区物管协会的负责人告诉记者，《意见稿》的很多方面都是从保护业主利益的角度出发，一旦实施，物业公司将面临很多问题，“现在市物管协会还没有开始在行业里征求意见。”

“以前必须2/3业主同意才可以更换物业公司，现在只要1/2”，这对物业公司的服务水平和质量都提出了更高要求，而且，业委会如何取证、认定已通过过半业主同意，在《意见稿》里并没有详细规定，这样，物业公司和业委会就很容易产生矛盾。他认为，《物权法》和《意见稿》都赋予了业委会更多的权利，但并没有为此制定一个完善的游戏规则。就拿直接关系到物业公司的生存、发展的招投标来说，“《意见稿》只规定小区的物业管理必须进行招投标，但却没有对如何进行招投标做具体说明”，这会导致“业委会的随意性增大”，物业公司的生存环境将更加恶劣，“小公司可能会破产”。