《认购商品房合同》不等于《商品房买卖合同》

作者：中汇律师事务所 徐微律师  发布时间：2007/4/28 10:59:07 点击数：

导读:案情介绍：2002年3月，王某与某房地产公司签订《认购商品房合同》约定：王某向房地产公司购买楼房一套，最迟于2002年3月底前办理签署商品房买卖合同及其补充协议、物业管理协议事宜；王某须依照本合同所订明之条款履…

     案情介绍：

      2002年3月，王某与某房地产公司签订《认购商品房合同》约定：王某向房地产公司购买楼房一套，最迟于2002年3月底前办理签署商品房买卖合同及其补充协议、物业管理协议事宜；王某须依照本合同所订明之条款履行交易，其他条款皆以房地产公司之商品房买卖合同及其补充协议之条文为依据。合同签订后，王某交付定金一万元，首期房款及贷款合同公证费等费用。同年3月20日，王某向房地产公司发函称，房地产公司在其提供的《商品房买卖合同》及其补充协议中单方草拟了一些不公平的条款，要求房地产公司与其签订新的体现公平合理、权利义务对等的《商品房预售合同》。双方对此协商不成，未能按前述《认购商品房合同》之约定签订《商品房买卖合同》及补充协议、物业管理服务协议。2002年4月，王某向法院提起诉讼，要求房地产公司与其讼争房屋买卖事宜签订由政府主管部门监制的《商品房预售合同》，同时要求房地产公司承担违反先合同义务的缔约过失责任，按定金数额1万元赔付，并退还其已交付的相关费用。

      一审法院认为：原、被告双方签订的《认购商品房合同》合法成立，但因未办理登记备案手续未生效；原、被告双方不能就合同内容达成共识，原告要求判令双方签订《商品房预售合同》，不符合法律规定：双方的《认购商品房合同》无法继续履行，应予终止。法院判决：（一）原告与被告签订的《认购商品房合同》终止履行；（二）被告返还原告已付购房款等费用；（三）驳回原告其余诉讼请求。

      本案涉及的主要法律问题是：商品房预售合同的成立与生效。

      （一） 合同的成立。合同的成立是指合同当事人意思表示一致。成立的要件，一是要有两个或两个以上的当事人；二是当事人的意思表示一致。认定当事人的意思表示一致，即合意的达成，其基本依据是当事人就合同的主要条款达成一致。本案中，王某与房地产公司签订的《认购商品房合同》就订购商品房的主要条款达成一致意见，因而该合同成立。但双方对其后要签订的正式的商品房预售合同的条款分歧颇大，并未就主要条款达成合意，因而后一合同并未成立，作为该合同标的之商品房买卖行为亦未成立。

      （二） 合同的生效。合同的生效是指合同必须具备一定的要件后，才能产生法律上的效力。合同成立并不意味着合同生效。根据《民法通则》和《合同法》的规定，合同的生效要件一般包括：当事人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，内容合法。已成立的合同效力，有三种不同情况：一是依法成立的合同，成立时即生效；二是效力待定的合同；三是无效合同。合同法还规定了一些特殊合同生效的特别要件，如法律、法规规定应办理批准、登记等手续的合同。故合同虽然已经成立但却可能因各种原因而未能生效或自始无效。本案中，《认购商品房合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律或行政法规的强制性规定，属商品房订购合同，并不以登记备案为生效要件，所以该合同在成立的时候已经生效。所以，本案中《认购商品房合同》不仅成立而且生效了，但双方的商品房买卖合同未成立，其房屋买卖行为自然未生效。