应拒绝不合理收房文书

　　本期解答：重庆森达律师事务所贺天强主任律师、北京京伦律师事务所王立宏律师、惠诚律师事务所袁前岭律师

　　案例1

　　即使购房合同有明确约定开发商也没有权代收契税

　　袁前岭律师：开发商把缴纳契税和公共维修基金作为入住领钥匙的前提条件，是错误的，因为无论是依据法律还是王先生和开发商之间的合同，开发商都不享有这个权利。其次，北京市相关政策明确规定从今年1月1日起不允许任何单位代收契税，王先生可以向开发商表示该约定违反了法律的强制性规定，属于无效条款。

　　由于开发商要求在交付房屋前交纳上述费用和签署《委托书》，超出了法律规定和购房合同约定的范围，因此，即使王先生拒绝收房，也是属于开发商没有按时向王先生交付房屋，必须承担逾期交房的违约责任。

　　王先生：我们是某小区的业主，开发商在我们去办理收房手续时告知，只有签署了开发商出示的“委托协议”，并且把公共维修基金和契税等费用交给开发商，才能办理入住手续和领钥匙。请问律师，如果拒绝签署该协议，可能产生怎样后果？

　　案例2

　　如果在2004年前签合同分期综合验收合格应收房

　贺天强律师：根据国务院文件，从去年7月1日起取消住宅小区项目竣工综合验收，虽然这能避免重复验收，但综合验收取消后，对后期的物管、小区交通、通邮、绿化指标是否达到等，只能靠开发商的诚信，而无法用行政手段干预。

　　袁前岭律师：如果开发商出具了分期综合验收的文件，而业主认为该小区达不到分期综合验收的条件，那么就需要和分期综合验收文件的颁发部门了解相关情况。开发商要求业主在收房前必须签物业合同的行为，不应该得到法律的支持。如果因此导致业主延迟收房，开发商必须承担逾期交房的违约责任。但注意保留开发商要求崔先生签署物业合同时的相关证据，包括录音、现场证人等等。

　　崔先生：我的购房合同中约定：“商品房经分期综合验收为交房条件”，现在开发商通知我去收房，但在现场我发现目前小区的绿化，邮箱，道路都还没有搞好，我可不可以拒绝收房？此外，开发商要求我三年不得更换物业公司，如果我不签物业合同，他就不交钥匙，这种情况我应该如何处理？

　　案例3

　　保修条款低于法定最低限可向市建委相关部门投诉

　　袁前岭律师：依据《房屋建筑工程质量维修办法》第六条、第七条和《城市房地产开发经营管理条例》规定，开发商约定的条款不得低于法定最低保修期，否则属于无效条款，吴先生并不需要和开发商作更多的谈判。

　　王立宏律师：购房者如果发现《住宅质量保证书》上所承诺的保修时间不符合有关规定，可以先找到相关的法律条款出示给开发商，如果开发商仍然拒绝，可找市建委相关部门投诉处理。

　　贺天强律师：如果要起诉，无须要求其出示不交钥匙的书面证明，但应该保存开发商已经盖章的《住宅质量保证书》作为日后起诉的证据。

　　吴先生：开发商上周通知我收房，但在开发商出具的住宅质量保证书中，注明了屋面防水保修三年，管道及线路保修半年。据我了解，国家规定这两项的保修期限分别应该是五年和二年，请问律师，这样的质量保证书我可以不签吗？如果谈判后开发商仍执意不实行国家的有关规定，我们应该怎么办？

　　案例4

　　开发商提供的面积实测表并不包含各户详细面积图

　　袁前岭律师：依据《测绘资质分级标准》和《测绘资质管理规定》的规定，丁级资质的单位也有资格测绘24层塔楼，陈女士如有疑问可到北京市建委了解。

　　王立宏律师：面积实测表不需要有图，没有各户的详细面积图、公摊面积图是正常的。户型的面积中一般会同时附上总建筑面积、总分摊面积、各户的建筑面积、套内建筑面积、分摊面积、分摊系数以及各个分摊部位的详细面积。

　　陈女士：我在海淀区买了一套房子，现在已进入收房阶段，开发商提供的面积实测表是一个丁级资质的单位出具的，我想请问一下，丁级资质的单位有没有资格测绘24层塔楼？

　　此外，该测绘机构提供的面积实测表没有各户的详细面积图、公摊面积图，请问一份完整的面积实测表应该包含哪些数据？

　　■收房流程

　　第一步：业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

　　第二步：业主交纳剩余房款领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》

　　第三步：业主做综合验收，就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案

　　第四步：根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议

　　第五步：业主签署《入住交接单》。

　　关键环节：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

　　关键环节：收房应验收五项资料：房屋的《住宅质量保证书》（可带走）、《住宅使用说明书》（可带走）、《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图（可带走）。

　　关键环节：交房遇到的问题无法在15日内解决的，业主一定要就解决方案及期限达成书面协议，以防止开发商事后不承认。