“买楼读重点小学”属要约引诱？

　　　　　　　　　　　　　　　——业主告白云畔山花园案

【案情介绍】

　　2004年畔山花园开发商刊登售楼广告，称“购房可入读省重点小学——京溪小学”， 2005年，全体业主向开发商缴纳200万元教育基金。业主任女士后携带孩子来京溪小学办理入学手续时，却被告知需要交纳2.6万元的“捐资助学金”。任女士找开发商理论，其答复是：收费是学校的内部决定，与当初广告承诺并不违背，并且“可入学”不是“免费入学”。

　　在收集到30多业主签名后，业主任女士和林先生于2006年11月将畔山花园开发商告上了法庭，认为当初售楼广告中的“购房可入读省重点小学——京溪小学”带有欺骗性质，要求开发商履行解决其子女入读京溪小学的义务，并要求开发商承担2.6万元的“捐资助学金”。
来源：广州日报

【案情结果】
 　　2007年1月广州白云区法院认为，开发商售楼广告不能视为合同要约；另外，广告的“可入读”不是“无条件入读”，因此，该广告不构成欺诈。一审判决驳回原告的诉讼请求。

　　2007年7月6日，广州市中级人民法院同样认为，上诉人要求开发商限期履行入学的义务没有法律和合同依据。但是，广州市中院认定，“购房可入读省重点小学——京溪小学”的性质属于要约引诱，并且鉴于这一广告条款在业主购房时所起的重要影响，为维护交易安全和信赖利益，开发商应负前合同义务，“如上诉人认为该广告致其缔约时产生损失，上诉人可要求赔偿”。

　　对于二审的败诉，业主们虽败犹荣，他们将根据中院判决，起诉开发商要求赔偿。

【案情分析】

律师导购网：王小德

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”广告条款“购房可入读省重点小学——京溪小学”从内容上看应该是具体明确的，如果这一条款对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。因此，本人认为此广告条款应该是要约，可以构成商品房买卖合同的内容。而“要约引诱”即要约邀请，中院认定，“购房可入读省重点小学——京溪小学”的性质属于要约引诱，“开发商应负前合同义务，”实际上是值得商榷的。

　　此案例最值得商榷的地方在于如何理解“可入读”，“ 可入读”当然不是“无条件入读”，但是如果业主们的子女与其他孩子入学没有区别，开发商有必要在广告里多此一举吗？如果开发商不负担入学的2.6万元“捐资助学金”，广告内容就是明显欺骗消费者。因此本人认为，开发商应该负担2.6万元的“捐资助学金”。

【律师提醒】

　　还是那句“广告多虚假，承诺不兑现” ！

　　消费者购房应该多实地调查，签约时将影响你购房决策的内容写进合同，最好保留那些内容具体明确、开发商规划范围以内的广告和楼书，这些广告和楼书是可以作为证据在以后的维权之中使用的。

　　另外，在看楼过程中，对于售楼小姐的美妙动听的语言，消费者也得多长几个心眼。口头上的承诺是难以保留下来作为证据的，很容易事后否认，所以只要不是很夸张，有些训练有素售楼小姐是常常开出很多“空头支票”的。所以，你得尽可能把这些“支票”变成合同内容，这样才能有法律上的保障。