房地产开发大纲

房地产开发企业

房地产开发企业作为房地产开发经营的主体，在房地产开发中起着至重要的作用，是房地产市场上最为活跃的角色之一。没有房地产开发企业对房地产的开发，便不会有房地产市场的繁荣，继之后的房地产营销、销售、物业管理和房地产金融等，便成了无源之水。

一般来说，在房地产开发过程中，有的房地产开发企业是先于项目决策的，这些企业一般先于开发项目而设立，主要是一些房地产开发专营企业以及兼营企业，这些企业设立的目的主要或者很大程度上就是为了进行房地产的开发和经营。也有一些房地产开发企业是在开发过程中项目准予立项后的，主要是一些项目公司，这些公司是以开发项目为经营对象的企业，而且其经营的对象只限于被政府主管部门批准的项目，在完成其使命后其经营范围通常会做一定的改变甚至解散。实践中，很多专营企业或者兼营企业同时开发经营多个房地产项目，风险很大，为了规避风险，常有一些专营企业或者兼营企业与其它企业合作成项目公司，这样可以使风险减至最小。

房地产开发企业设立的条件

房地产开发企业设立的程序

房地产开发企业的资质管理

房地产开发企业的机构设置

房地产开发企业的行业管理

房地产开发企业的终止

房地产开发项目决策

开发项目决策的过程是一个信息搜集与选择的过程，是房地产开发链条中最为基本的一环，其最终目标在于通过调查、分析、研究找出一个最适合于房地产开发企业进行投资的一个项目，从而使开发企业的开发构想从抽象到具体。

在这个过程中，开发企业应该对房地产市场的需求、可获取土地使用权渠道、开发土地目的地的环境交通、其它投资者以及工程建设单位的大致情况有所了解，从而使房地产开发从设想阶段走到实施阶段。这是一个庞大而且复杂的过程，需要方方面面的知识储备、工作技巧和经验，需要时刻保持清醒的头脑，一旦市场或者其它方面有不利的情况出现使自己利润减少甚至亏本，就要立即作出决定，是马上退出还是采取措施进行补救。

专项市场研究

定点市场研究

项目建议书

房地产开发项目建议书，是接着项目决策一个环节，是把开发项目从具体的构想变为实际的行动和书面文件，进行实质性的工作。开发项目决策为编制项目建议书提供了原始材料，是编制开发项目建议书的基础。项目建议书的作用在于推荐开发项目，使项目能得到国家的认可。由于项目建议书编制时，开发项目的很多数据还无法得到，故项目建议书的精度是比较低的。

房地产开发项目建议书的内容

开发项目建议书的编制

开发项目建议书的审核批准

房地产开发项目的可行性研究

可行性研究是在房地产开发项目立项以后，对房地产开发项目在技术、市场、盈利、目的以及影响等多方面综合性研究。

房地产开发项目可行性研究的必要性

项目可行性研究的内容

可行性研究报告的编制

可行性研究报告的审批

土地使用权取得

土地是人们从事生产、生活的物质载体和活动场所，没有土地，房地产开发的前期工作无论做得再好，也只能是空中楼阁，可望而不可即。在房地产开发项目的前期工作进行完毕以后，就应该很快地获得土地使用权，以便房地产开发的顺利进行。

但是，土地是一项重要的资源，特别是在中国这样一个人口众多的国家，土地更是一种稀缺资源。土地使用权的取得必须依照法律程序进行。

以出让方式获得土地使用权

划拨方式取得土地使用权

通过转让、交换和赠予等其它方式取得土地使用权

开发项目的征地拆迁

一般来说，征地拆迁是房地产开发项目中不可缺少的一环，征地拆迁是进行房地产开发的基础性工作，同时征地与拆迁又有所不同。

土地征用是国家依照法定程序把集体所有的土地依法转为国有，并对原集体所有的土地上人员进行补偿和安置的行为。

当要在集体土地上进行房地产开发时，就涉及到土地征用的问题。根据我国《城市房地产管理法》，城市规划区同的集体所有的土地，，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。《土地管理法》也规定，在农村集体土地上进行建设时，除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡村公共设施以及公益设施时可以依法批准使用农民集体所有的土地外，其它情况下进行建设都要依法申请使用国有土地，这个时候同样也涉及到集体土地的征用问题。

土地征用的一般程序为：

申请选址

商定补偿方案

核定用地面积

出让或者划拨土地使用权

颁发土地使用权证

土地征用过程中涉及到费用有：

土地补偿费

青苗补偿费

地上附着物补偿费

安置补助费

新菜地开发建设基金

耕地占用税

拆迁是根据城市建设的需要，依照法定程序，对原属于他人的房地产权益进行转移并给予一定补偿和安置的行为。由于许多地方在拆迁安置过程中和程序极不规范，实践中拆迁的矛盾非常突出，如果处理不当，则会影响房地产开发的顺利进行，故处理好拆迁安置工作是非常重要的一项工作。

拆迁的基本程序为：

申请规划用地许可证

编制拆迁计划与方案

申请房屋拆迁许可证

核发房屋拆迁许可证

委托代办单位

发布拆迁公告

签订拆迁安置与补偿协议

动迁

实施房屋拆迁

房屋拆迁补偿涉及的问题

补偿对象

补偿形式

补偿标准

房屋拆迁安置涉及的问题

安置对象

安置形式

安置标准

安置费用