解读法律：面对“商品房面积缩水、短缺”

 来源：三峡日报 发布时间：2008/11/13 14:28:10 点击数：
导读:解读法律：面对“商品房面积缩水、短缺”来源：三峡日报作者：日期：08-09-19应该承认，有了商品房交易，就有了“商品房面积缩水、短缺”的现象，它严重扰乱了房地产市…

解读法律：面对“商品房面积缩水、短缺”
来源：三峡日报 作者： 日期：08-09-19
 
  应该承认，有了商品房交易，就有了“商品房面积缩水、短缺”的现象，它严重扰乱了房地产市场秩序，损害了广大购房人的利益，使得他们或者没有得到应有的面积，或者得了不该得的公共建筑面积而增加了购房款。
    十余年前出现这种违法现象，一是部分开发商有意诈欺；二是制度上的缺陷。因为1995年以前，我国多数地区在商品房销售时采用的单一销售方式就是：按房屋建筑面积销售、以使用面积作为计价单位。由于套内建筑面积与分摊共有面积计算规范的专业性和不健全性等技术原因，此种销售方式也容易导致商品房面积缩水、短缺现象发生。面对这种违法现象，仅靠《民法通则》和《合同法》的规定进行调整是不够的。
    为保护消费者的合法权益，规范商品房的销售行为，减少商品房销售过程中买卖双方之间的纠纷，维护商品房交易双方的合法权益，建设部单独或会同国家有关部们联合发布了一系列规章。
    1、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）（1995年9月8日发布，下称《规则》）；
    2、《商品房买卖合同示范文本》（2000年9月13日发布）；
    3、《房产测绘管理办法》（2000年12月28日发布）；
    4、《商品房销售管理办法》（2001年4月4日发布，下称《办法》）；
    5、《城市商品房预售管理办法》（1994年11月15日发布，2001年8月15日修正）。
    针对套内建筑面积与分摊共有面积计算规范的不健全性等技术原因，《规则》规定：1、商品房的销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积；2、套内建筑面积=套（单元）内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积；3、套内建筑面积各部分的计算原则；4、公用建筑面积=电梯间等九类功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积+套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半；5、公用建筑面积计算原则；6、公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和；7、分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。
    针对单一的销售方式，《办法》规定了商品房销售的三种方式，除按建筑面积销售外，增加了按套（单元）销售和按套内建筑面积销售的两种方式。如此规定的理由是按套计价具有计算简单、直观，易于当事人双方结算房价款等优点，目的是通过按套计价销售等方式减少或避免面积纠纷。
    针对商品房面积缩水、短缺的行为，《办法》第二十条实行了惩罚性规定：“面积误差绝对值超出3%部分的房价款由房地产企业双倍返还买受人。

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