重庆地产窝案真相：“容积率”潜规则

 编者按：

一位颇具才情的技术型官员、一场潜水不深的寻租交易、一个被整面切开的利益链窝案，掀开了与土地相关的又一场权钱交易内幕。重庆容积率大案已然波及十余名官员，而在澄清此案的同时，也引发了人们对于土地“新黑洞”的讶异与无奈，土地背后到底还有多少不明不白的事情，与此相关的信息到底不对称到什么程度？自沈阳 “慕马大案”掀开土地黑金之后，与土地相关的腐败案件可谓此起彼伏，但大多属于“违规批复”等同一类型，至2004年8月31之后，土地制度从弹性交易走向公开拍卖，自此在较大程度上封堵了土地寻租的可能性，土地财富开始大幅转身为地方预算外财政。

容积率之所以引人注目，就在于土地制度在2004年全面走向公开出让的情形之下，仍然爆发出如此深长的利益链条。而耐人寻味的是，一个原本可以公开透明的行政原则，却由于本身具备的“技术门槛”而将公众拒之门外，技术官僚的问责程序化、相关公共资源管理的透明与公开化，都成为今后政府治理需要面对的问题，“专业化”、“高技术”不应成为公众了解公共资源分配的巨大障碍以及滋生管理者被黑金攀附的“温床”。

 文一：

权力价格的隐秘“谱系”：重庆容积率大案

经济观察报 张晓晖

十数名厅局级官员的落马和审判，使得本已动荡不安的重庆地产界，再添几分变数。这些来自于重庆规划局、国土资源和房屋管理局、区县级政府的大小涉案官员，均与房地产界一个专有名词“容积率”相关。

一个行业的“潜规则”和一群因此而落马的官员，揭示出一道匿身于房地产界的经济“秩序”。

祸起“容积率”

容积率，这是一个中国地产界至今模糊不清的概念。它的大意是指：总建筑面积与单位土地面积之比。

在一些中国的城市，容积率等于总建筑面积除以单位土地面积。在重庆，这个计算方式于2005年7月被调整为地上总建筑面积 （不含地下）除以单位土地面积，重庆政府的理由是，随着交通的拥堵，计算方式的调整有利于房地产开发商修建更多的地下车库等建筑，合理利用地下空间。

文二：

“容积率淘金”变迁

经济观察报 周亚玲

向“容积率淘金”，最早出现的一个词称为“拱”，“拱高容积率”曾经在土地“招拍挂”之前大行其道，而在土地公开拍卖之后，由于土地需要事先规划好才能拍卖，事实上修改容积率已非易事。此时容积率淘金之道，就开始从带有简单粗放色彩的“拱”，转向“避”了，如何利用现有规则，合理规避容积率限制，成为地产企业必修功课。

如果说容积率曾经作为灰色财富的大门敞开，那么现在这条几乎没有秘密可言的淘金通道已经越来越窄了。

修改容积率非常难

记者采访了在北京的规划设计单位做具体项目的工程师、在规委工作的经办人以及开发商的前期经理，几乎所有的采访对象都认为，修改容积率非常难。

一位多次为开发商做项目规划的工程师告诉记者，如果真的要修改容积率，流程很复杂，对开发商而言，时间成本非常高昂。如果规划设计单位为建设项目做的规划做假，突破了容积率、高度等一些硬性指标，严重的，很有可能被吊销原来的资质。一般规划设计单位不敢参与到此类行为中。

经办人告诉记者：现在北京控规修改报批流程是层层把关，最后都要有市政府签字。修改容积率是指标中最敏感的一项。他手中经过的项目没有听说过此类的事情。招拍挂之后，难度就更大了。因为每块土地入市前，容积率、高度等指标都是定好的。国土局也是按照这些规划指标给土地定出的价格。现在的房地产公司跑前期的人员来规划委，只是为了跑审批流程。

是谁要求改规划？

在一份北京市规划委员会副总规划师发表的论文中，记者看到这样的总结，“在1999年版市区中心地区控规真正开始实施的2002年到2004年的三年中，控规变更的项目累计达到421项。再看2006年版中心城控规编制完成后，到2007年上半年动态维护试运行的过程中，北京市规划委主动深化和受理的控规调整项目共194项。到上半年已研究完成的项目有141项。在这些研究完成的控规调整项目中，从项目类型上分析，主动调整的项目占6%，中央单位和驻京部队申请调整的项目占39%，区政府重点项目占22%，建设单位项目占33%。从项目性质上分析，公益性项目占38%，非经营性项目占33%，经营性项目占29%。”