商品房销售法律知识讲座5讲：关于出卖人交付商品房不符合宣传材料、销售广告所约定的内容时违约责任的认定问题

刚才给大家介绍了商品房销售广告和宣传资料在什么情况下认定为要约的问题。接下来的问题是“如果出卖人交付的商品房不符合宣传材料、销售广告所约定的内容时违约责任的认定。”

先给大家介绍一个案例：

2000年、2001年间，上海某房产开发商将自己建造的“静安丽舍——恒辉阁”房产对外预售时，宣传广告说小区楼房间距有５０米、小区绿化率为５０％。上海一些市民冲着大间距的楼距先后购买名为“静安丽舍——恒辉阁”（即“静安丽舍”一期）的商品房入住。

2002年２月，开发商又开始建造“静安丽舍”二期，并于同年２月２８日，在“恒辉阁”大堂张贴经修改后的小区规划平面图及开工敬告。业主们这才得知，拟建的“容辉阁”与“恒辉阁”的间距，从原来约定的50米缩小为30.4米。38户业主对开发商擅自变更小区规划表示不满，于2003年３月提起诉讼，要求开发商支付擅自改变小区规划的违约金共约40万元。 

上海市静安区法院审理后认为，房产开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区规划平面示意图，显示的是小区平面布局，具体明确，这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。尽管平面示意图未附属在双方签订的《上海市内销商品房预售合同》中，但亦应视为合同的内容之一，对当事人双方均产生约束力。示意图中明确注明“荣辉阁”为点式高层建筑，开发商未经业主们的同意，却在“静安丽舍”二期施工中，改成了板式建筑，使得“恒辉阁”与“荣辉阁”之间的间距缩小至３０．４米，明显违反了小区规划，属于违约行为。 

开发商提到规划经过市计委批准同意，但法院查明，变更规划也是由开发商先行提出的。有关部门是根据开发商的报告，再作出批准意见的，并不是政府有关部门强制要求变更。归根到底，是开发商根据自身发展的需要而变更了小区的规划。 

《解释》第3条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”为此，法院判决开发商承担违约责任。这是上海首例因商品房销售广告和宣传资料不实，业主状告开发商赔偿纠纷案。  

刚才给大家介绍的这个案例，是一个出卖人违反广告和宣传材料的承诺，被法院判决承担违约责任的案例。在这个案例里面，开发商售楼处对楼盘的广告、宣传，虽然没有载入商品房买卖合同中，但仍然是房产开发商对购买楼盘业主的一种承诺。开发商只要违反该承诺，就应当承担违约责任。

现在要跟大家讲的问题是怎样应区分“在现房销售和期房销售中，出卖人无法交付销售广告、宣传材料中承诺的公共绿地、配套设施时，是否认定违约的问题。”

我认为：

第一、现房销售。在现房销售中，消费者往往对于房屋的结构、周边环境、配套设施、公共设施等均有直观的了解，在购房时，就应该知道出卖人交付的房屋及配套是否与广告宣传的一致。如果消费者不提异议的，应视为其接受所购房屋的现状，而不宜认定为出卖人违约；如果消费者提出异议，出卖人承诺作出更改而不更改的，应视为出卖人违约。