应当按照怎样的流程进行购房

    在购买商品房时，购房者应当按照怎样的流程进行购房？

　　初次购买商品房的购房者，往往对于购房的整个过程缺少感性认识，这样容易产生两种极端：第一种是对买房持有一种恐惧的态度，如临深渊，战战兢兢；第二种是对买房持一种轻率的态度，一味沉湎在未来家园的幻想和构思之中。这两种态度都是不可取的，购房者需要认真把握好每一个购房环节，注意其中可能涉及的法律问题以及将来可能容易产生法律纠纷的问题。虽然购房环节因为房屋的类型、地段、时间、场合的不同而有相异之处，但是大体上都包含以下几个流程：

　　（1）收集信息，选择比较。购房者决定购房后，可以从报刊、杂志上的广告、广播电视广告和招贴广告、房地产网站、房地产交易展示会等地方查询楼盘的基本信息，也可以参观开发商楼盘的现场广告牌、开发商制作的沙盘、样板房以及与房地产销售人员进行交流，以获得更多的楼盘信息。另外，购房者还可以通过有关政府管理机构咨询、查询楼盘的相关情况。购房者在选择、比较楼盘的过程中，一定要注意衡量自己的实际资金情况，确认楼盘是否适合自己的经济承受能力。

　　（2）认真查验开发商开发楼盘的相关法律文件。例如，核验开发商提供的“五证”；了解开发商的资质证明，开发商是否取得预售许可证或国有土地使用证以及所有权证。在这个过程中，购房者应当注意克服畏难和“脸皮薄”的心理缺陷，一些楼盘销售人员正是瞄准购房者的这个心理，马虎敷衍或者言语虚晃进行虚假承诺。此时，购房者应当认真核实开发商资质证明以及项目合法性的原件，认真核对原件相关条款与实际是否相符，防止开发商“张冠李戴”、“挂羊头卖狗肉”的现象出现。

　　（3）认真询问与购房相关的费用。购房的相关费用主要包括：保险费、律师费、公共维修基金、契税、印花税，等等。同时要注意在这个环节确认物业管理费、取暖费、车位费等与购房相关的费用，有必要的话可以将这些后续的费用以书面形式加以确认。

　　（4）签订认购书，并按开发商的要求交纳定金或订金。

　　（5）签订商品房买卖合同。签订认购书或签订购房合同都是形成书面文件的环节，购房者必须十分谨慎，可以说这是购买商品房过程中最为关键的环节，也是日后入住产生法律纠纷的维权依据。

　　（6）办理商品房商业性贷款或公积金贷款，与住房资金管理中心或银行签订贷款协议。这个环节主要是与商业银行和住房资金管理中心发生法律关系，原则上与开发商无关，但是开发商应该积极协助提供相关材料。一般情况下，这个环节是在律师的帮助下完成的，购房者所需要做的工作就是“签署一大堆的法律文件”。因此，在这个环节中，购房者需要注意的是认真核实文件条款，特别是义务条款和对方的免责条款。

　　（7）办理房屋买卖合同备案登记手续。根据《城市商品房预售管理办法》第10条第1款的规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”因此，购房者与开发商签订商品房买卖合同后，开发商应当将双方签订的购房合同送往房地产管理部门办理备案登记手续。在备案时，房地产管理部门会将购房者和开发商的基本购房信息输人备案档案中，并在备案的四份购房合同上盖上正本（二份）、副本（二份）字样。另外，购房者一定要注意，未经房地产管理部门登记备案的购房合同是不产生法律效力的，购房者在签订购房合同时，一定要在购房合同签订之日起30日内，督促开发商前往房地产管理部门办理登一记备案手续。

　　（8）收房、入住。上述的一切手续办妥以后，就应该是收房入住环节。此时，业主需要认真查验《建设工程竣工验收备案表》和《实测面积表》的原件，并要求开发商提供《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》。

　　（9）与物业管理公司签订物业管理合同。

　　（10）办理产权登记手续。