房地产抵押的具体内容及其含义具体表现在哪些方面

    根据《城市房地产管理法》第46条规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”据此，关于房地产抵押的具体内容及其含义具体表现如下：

　　（1）抵押人必须是对房地产享有所有权或使用经营权的人，即抵押人对抵押物必须享有处分权，具有处分能力。如果是没有处分权或没有处分能力的人，即使是房地产的所有人，也不得设立抵押权。比如：一座价值120万元的房屋，归5人共同共有，其中一人因需贷款而独自将该房屋抵押给银行，贷款100万元，其他共有人知道后均提出异议，要求法院认定该抵押无效。最后经法院审理判定该人的抵押未经其他共有人同意，其所设定的抵押无效。因此，共同共有人以共有产权设定抵押的，应当征得其他共有人的同意，否则该抵押无效。可见，共有产权的房屋需要所有产权人的一致同意，其中一人设定的抵押属于对抵押物不享有充分的处分权，故其设定的抵押亦是无效的。

　　（2）抵押人是以合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供担保。合法的房地产，是指其合法所有或合法占有的房地产设定抵押的房地产，抵押人对该房地产必须享有所有权或经营使用权，这种权利必须是真实存在的，具有确定性。合法性还表现在，房地产是经过依法登记的，如果未经登记的房地产或者是所有权有争议的房地产，不能认为是合法的房地产。不转移占有，即抵押人保留对房地产的占有权。由于房地产是一种不动产，因而一般情况下归抵押人占有，他可以实际控制房地产。这里分两种情况，一种是抵押人以其合法的房屋进行抵押，这就是通常所说的“房产抵押”；另一种是抵押人以其合法的土地作为抵押物，这时抵押的是土地的使用权，土地使用权的抵押，就其性质来说，不是财产实物的抵押，而是一种权利的抵押，也就是通常所说的“地产抵押”。

　　（3）向抵押权人（债权人）提供债务履行担保。抵押人拿自己合法的房地产向抵押权人设定抵押，目的是向抵押权人提供一种债务担保，以保证履行主债务。这是向抵押权人提供的一种担保，从某种角度上讲，如果没有这种担保，抵押权人即债权人，对于债务人的信任度可能降低，很可能作为主债务的合同就无法签订。正因为有了这一经济后盾，主债务才得以存在。

　　（4）当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。当债务人即抵押人在债务履行期届满时不履行债务时，包括全部不履行和部分不履行，无力履行和拒绝履行，债务人依合同规定应当履行债务而不履行，债权人才能行使抵押权。抵押权人有权依照《民法通则》和《担保法》的规定，以用作抵押物的房地产，按照法定程序进行拍卖，所得的价款，抵押权人可以从中优先获得受偿。所谓优先性，主要表现在：①优先于普通债权。当债务人设定两个以上债务，其中有设定抵押权的债务和未设定抵押权的债务时，抵押权人就抵押财产有优先于未设定抵押的普通债权受偿的权利。②抵押权优先于其他法定优先权而受偿。如果一项抵押物有数个抵押权人的，一般应按照设定抵押权的先后顺序受偿。抵押权与其他物权并存时，如抵押权与留置权、地上权、典权并存，应依登记或设定的先后顺序确定优先受偿顺序。