擦亮眼睛看清房产交易陷阱
导读:一套房子，对于普通老百姓来说，几乎是一辈子的积蓄。但是，在房产交易中，常常有这样那样的纠纷产生。面对一系列问题，市民该怎样维权呢？昨日上午，南京衡鼎律师事务所房产团队来到快报法律大讲堂，为70多位读者现场…
一套房子，对于普通老百姓来说，几乎是一辈子的积蓄。但是，在房产交易中，常常有这样那样的纠纷产生。面对一系列问题，市民该怎样维权呢？昨日上午，南京衡鼎律师事务所房产团队来到快报法律大讲堂，为70多位读者现场解答。
■律师分析
房产交易陷阱重重 擦亮眼睛要看清
南京衡鼎律师事务所主任熊堂勇认为，买卖双方市场地位的不平等，买方信息的不及时、不准确，维权方式的不恰当，加上炒房族推波助澜、不良中介的欺诈、相关机构（公证处、放贷银行、担保公司）的不负责任，进一步加剧了房地产市场的动荡，这也使得房产交易中出现了这样那样的问题。
维权小册子一抢而空
“我们都是通过快报热线96060报名的，房产问题，是我们最关心的问题，看到快报上的讲座预告后，我们立即打电话报名了。”来自下关的徐小姐称，她是和表姐一起来的，年后，她准备和男朋友买一套房子，这是她第一次买房，徐小姐颇为紧张。“听过讲座之后，心里有了些底，如果以后遇到问题，我们可以请律师指导签合同、指导维权，避免纠纷的产生。”徐小姐说。讲座过后，徐小姐拿了律师的名片满意地走了。
律师讲了一个小时后，开始接受现场咨询，为了帮助读者更明确地保护自己的利益，衡鼎律师事务所还带来了几十本买房维权小册子。册子一拿出来，就被读者全部抢光。
“现在是法制社会，我们得学一些最基本的法律知识，这样我们在买房、卖房时，还有和物业打交道时才不会吃亏。”现场一位读者说。
买商品房应约定收房标准
衡鼎律师事务所的殷建新律师为读者具体讲解，在买商品房时必须注意以下问题，才能避免进入误区：
首先，慎签认购书。 殷建新说，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。如果认购书不含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。
其次，确定合理的付款方式。为加快资金回笼，有的开发商对一次性付款的购房人提供一定的优惠，有的经济条件优越的购房人也乐于一次性付款，以免麻烦。“但这种做法存在一定的风险，如果开发商开发烂尾，购房人极有可能血本无归。因此，购房人应尽可能争取按照开发建设工程的进度分期支付房款，这样可以将风险降到最低，避免将来被套牢。如在合同中约定签约时支付房款的10%，签约后开发商应保证工程应建至四层，购房人再付10%……等等。”殷律师提醒。
最后，明确约定收房标准。对于商品房交付使用的标准，《城市房地产开发经营管理条例》有明确规定，即房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。验收项目包括：城市规划设计条件的落实情况；城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；单项工程的工程质量验收情况；拆迁安置方案的落实情况；物业管理的落实情况。消费者一定要明确约定收房的标准。
买二手房要查房屋“身世”
律师还分析了二手房市场的问题，提醒读者，二手房的可变因素较多，极易引发纠纷。对此，殷律师提醒，购买二手房时，一定要不怕麻烦，多考察。
首先对房屋产权证的真实性进行审查。殷律师表示，在旧房交易中，产权证是最重要的。凡是产权有纠纷的，或是部分产权 （如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好，你都不要买，以免成交后拿不到产权证。
另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。
其次对房屋结构情况的考察。“二手房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造。因此，买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代，建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等，更要详细考察房屋的结构情况，了解有无破坏结构的装修，有无私搭、改建等造成主体结构损坏隐患的情况。”
殷律师同时提醒，买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点。
最后，对房屋周边环境和设施设备的考察。
随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施的要求也越来越高。旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。“因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。”殷律师说。
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■律师分析
房产交易陷阱重重 擦亮眼睛要看清
南京衡鼎律师事务所主任熊堂勇认为，买卖双方市场地位的不平等，买方信息的不及时、不准确，维权方式的不恰当，加上炒房族推波助澜、不良中介的欺诈、相关机构（公证处、放贷银行、担保公司）的不负责任，进一步加剧了房地产市场的动荡，这也使得房产交易中出现了这样那样的问题。
维权小册子一抢而空
“我们都是通过快报热线96060报名的，房产问题，是我们最关心的问题，看到快报上的讲座预告后，我们立即打电话报名了。”来自下关的徐小姐称，她是和表姐一起来的，年后，她准备和男朋友买一套房子，这是她第一次买房，徐小姐颇为紧张。“听过讲座之后，心里有了些底，如果以后遇到问题，我们可以请律师指导签合同、指导维权，避免纠纷的产生。”徐小姐说。讲座过后，徐小姐拿了律师的名片满意地走了。
律师讲了一个小时后，开始接受现场咨询，为了帮助读者更明确地保护自己的利益，衡鼎律师事务所还带来了几十本买房维权小册子。册子一拿出来，就被读者全部抢光。
“现在是法制社会，我们得学一些最基本的法律知识，这样我们在买房、卖房时，还有和物业打交道时才不会吃亏。”现场一位读者说。
买商品房应约定收房标准
衡鼎律师事务所的殷建新律师为读者具体讲解，在买商品房时必须注意以下问题，才能避免进入误区：
首先，慎签认购书。 殷建新说，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。如果认购书不含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。
其次，确定合理的付款方式。为加快资金回笼，有的开发商对一次性付款的购房人提供一定的优惠，有的经济条件优越的购房人也乐于一次性付款，以免麻烦。“但这种做法存在一定的风险，如果开发商开发烂尾，购房人极有可能血本无归。因此，购房人应尽可能争取按照开发建设工程的进度分期支付房款，这样可以将风险降到最低，避免将来被套牢。如在合同中约定签约时支付房款的10%，签约后开发商应保证工程应建至四层，购房人再付10%……等等。”殷律师提醒。
最后，明确约定收房标准。对于商品房交付使用的标准，《城市房地产开发经营管理条例》有明确规定，即房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。验收项目包括：城市规划设计条件的落实情况；城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；单项工程的工程质量验收情况；拆迁安置方案的落实情况；物业管理的落实情况。消费者一定要明确约定收房的标准。
买二手房要查房屋“身世”
律师还分析了二手房市场的问题，提醒读者，二手房的可变因素较多，极易引发纠纷。对此，殷律师提醒，购买二手房时，一定要不怕麻烦，多考察。
首先对房屋产权证的真实性进行审查。殷律师表示，在旧房交易中，产权证是最重要的。凡是产权有纠纷的，或是部分产权 （如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好，你都不要买，以免成交后拿不到产权证。
另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。
其次对房屋结构情况的考察。“二手房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造。因此，买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代，建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等，更要详细考察房屋的结构情况，了解有无破坏结构的装修，有无私搭、改建等造成主体结构损坏隐患的情况。”
殷律师同时提醒，买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点。
最后，对房屋周边环境和设施设备的考察。
随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施的要求也越来越高。旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。“因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。”殷律师说。
首席律师
贺天强律师
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