物业管理概念

 来源：中国建筑房地产网 发布时间：2008/5/19 14:45:55 点击数：
导读:物业概念一般认为，“物业”指的是已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。一个完整的物业一般包括四个构成部分：建筑物本体、附属设备、公共设施和建筑地块。物业管理 …
物业概念
一般认为，“物业”指的是已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。一个完整的物业一般包括四个构成部分：建筑物本体、附属设备、公共设施和建筑地块。
 
物业管理
为使物业发挥最大的使用价值和经济效益，保障舒适安全的小区环境和家居生活，需要建立对物业的系统有序的管理与维修养护，即“物业管理”。物业管理的主体是物业的所有权人，权利人可以自行对物业进行管理，也可以委托物业管理服务企业等进行管理。后者在社会分工日益发展的背景下，显得尤为重要。
 
自行管理与委托管理
我国《物权法》第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。因此，对于区分所有建筑小区内建筑物及其附属设施的管理，可分为自行管理与委托管理。
自行管理
即自住型物业管理，指业主不委托专业管理机构而由自己直接实施管理。
委托管理
也就是我们熟悉的委托物业管理服务公司对建筑区划内物业进行管理与维护。由业主通过选聘物业管理企业，按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和持续的活动。
 
物业管理的内容
就住宅类建筑物区分所有权小区而言，物业管理的内容通常包括以下内容：
1.区分所有建筑物及附属设施设备的维修与养护；
2.区分所有建筑物小区的卫生清洁、绿化管理工作；
3.区分所有建筑物小区的停车管理；
4.区分所有建筑物及附属设施设备水、电、气等图纸、档案资料的保存管理工作；
5.物业管理资料的记录、公式与保存等。
 
物业监督
1.行政监督
物业管理企业向区分所有权人提供物业管理服务的同时，也相应地承担了部分政府对城市的管理职能，如物业建筑区划内的治安、卫生、环保绿化等。我国对物业管理的监督制度主要体现在对物业管理企业资质的管理上。因此，物业管理企业除了经工商行政管理部门核准登记及颁发营业执照之外，还需要由政府相应的房地产管理部门进行资质管理。
由于物业管理企业提供的物业管理服务涉及到众多方面，政府对物业管理的各方面的行政监督也不尽相同，仅以对物业服务收费的行政监督为例，它就涉及到以下几个方面：价格控制、报备案制度、许可证制度、行政处罚等。
 
2.业主监督
我国《物权法》第82条明确规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”。市接受业主监督成为物业服务企业的一项法定义务。
物业管理应当遵循你公开、公示原则。业主依法选聘的物业管理服务公司，对于物业管理服务的支出费用、物业管理服务的具体内容及执行情况等，有义务根据物业管理服务合同的约定定期向全体区分所有权人或者业主大会及业主委员会进行汇报，并将有关情况在物业管理小区进行公告，接受全体业主的监督。
业主对物业管理服务的监督可以从以下几个方面加以完善：
1.建立并健全查询制度，保障业主对物业管理服务的知情权。
2.建立业主质询制度。
3.完善财务审计制度。
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