房产中介费“南涨北降”为哪般?

“180万元以上房源，中介费五折，120万元以下，八折优惠。”进入楼市传统的“红五月”，北京房产中介巨头集体降价的消息，在房价胶着博弈的敏感点上，搅乱了这个春夏。

与此大相径庭的是，早在乍暖还寒的3月，南京的900家房产中介却集体上书要求涨价。记者调查发现，房产中介费“南涨北降”的背后，是去年9月楼市调控以来，交易持续萎缩低迷，大批中介倒闭关张。“喊涨”或者“喊降”，一为抱团取暖，一为刺激成交，都是房产中介的求生手段。毋庸置疑，行业洗牌已经展开，立规、树信方是房产中介的生存正道。

房产中介费“南涨北降”

从5月1日起，北京著名的房产中介中大恒基就推出了为期两个月的促销活动，优惠幅度从五折到八折不等——成交金额在180万元以上的，中介费打五折；成交金额在120万元至180万元之间的，中介费打七折；成交金额在120万元以下的，中介费打八折。

另据媒体报道，北京两家大型中介“我爱我家”和“链家地产”也宣布，中介代理费由原来的3%下调到2.5%。后经探访发现，各门店并未出现统一降价，但收费方式确实有所调整。千万家房产则表示，他们的中介费以前就是2.5%，现在还有促销活动，可以根据具体情况有所优惠。

一石激起千层浪。行业巨头联手降价的消息，令中小中介公司深感震动，不少中介闻风加入降价行列。“大中介本来信誉和品牌效应就强，服务和保障也让购房者更有安全感，他们都降价了，中小企业想不跟进都难。”一位中介公司负责人表示。

与北京房产中介降价相对应的是，今年3月份，南京市900家房产中介通过房地产协会经纪人专业委员会向市物价局房地产价格处提交了一份《关于调整房地产中介服务收费标准的建议》，希望将中介费率由目前的1.4%提至2%。

记者了解到，目前房地产中介服务费率的国家标准为总房价的3%。2003年7月，江苏省物价局、建设厅规定该省的收费标准为1.5%至2%。考虑到房价涨幅较大，2004年6月，南京市物价局将该市收费标准由2%降为0.4%至1.4%。

无独有偶，今年年初建设部到上海专题调研二手房相关问题时，上海多家大型中介公司也提交了要求提高收费标准的方案。上海汉宇地产总经理施宏睿表示，目前上海二手房交易中介费率为2%，而国外服务比较完善的中介公司一单买卖交易收取的佣金费率是5%至6%。“在提供更全面服务的同时，中介公司可以适当调高中介费，一单买卖交易收取3%至5%更为合理。”

地量成交　中介自救南北殊途

专家认为，这一涨一降，表面看起来南北殊途，背后的实质却是一样的：楼市持续低迷，成交不断萎缩，行业生境艰难，涨价降价都是中介求生之策。

北京统计部门发布的数据显示，今年一季度，北京市住宅现房销售面积37.4万平方米，期房销售面积88.1万平方米，分别下降39.2%和50.9%。从住宅销售套数看，一季度北京市销售住宅10598套，日均签约量仅有116套，比上年同期下降46.9%。

另据北京市房地产交易管理网的统计，“五一”小长假期间(5月1日至3日)全市住宅新房交易量比之前三天(4月28日至30日)骤降五成多，与去年同比亦下降2.3个百分点。

而5月份历来是地产商一年中必争的黄金旺季。在房价高企、行业不景气的情况下，通过降低中介费来刺激成交，成为比较现实的促销策略。

业内人士认为，北京楼市经历了半年之久的蛰伏期，买卖双方博弈进入敏感点，二手房价已经趋于稳定，在刚性需求推动下，购房者正陆续回到市场，中介费用降低在高房价面前虽然只是杯水车薪，但在心理上会对购房者有所促动，对刺激成交有一定效果。

而对于南京的中介来说，原本就较低的佣金比率，显然无法抵挡这一波持续半年多的寒流。从2007年四季度开始的房地产调控，使得市场在观望气氛下不断趋冷，成交陷入地量，房产中介自然也陷入寒冬，甚至整月无单成交，大批中介倒闭关张。进入春夏以来，房地产市场久盼的“阳春”却没有如期到来，挣扎在生死线上的一些中介只能寄望于调高佣金标准，抱团取暖“过冬”。

南京365地产网数据显示，整个4月份，南京挂牌的二手房房源数量为17685套，但成交却只有3981套。进入5月，持币待购的观望情绪并未缓解，交易量比4月下旬还有所下滑，往往五套房子只有一个客户。

对此，南京青衣墨子置业有限公司总经理王小军认为，涨价并不能解决当下中介市场的问题。他说：“这两年来，南京的房价涨了一倍也不止，就算中介费按1.4%计算，单笔交易收费也相当可观。从2004年南京市下调中介费标准到2005年8月，南京拥有500多家中介公司，而到了2007年底，这个数字已变为900家。如果说是亏损致使中介无法生存的话，那么为何又会增加这400家呢？”

“行情一冷就嚷嚷涨价，凸显出中介企业普遍存在经营手段单一、危机应对能力欠缺的问题。”王小军认为。

规范是当务之急 洗牌已在所难免

去年以来，中国房地产中介行业已接连发生信誉危机，中天置地携款潜逃，创辉租售濒临崩盘，南京房产中介“楼外楼”被曝光非法融资近1000万元，曾被评为“放心中介”的康华中介老总樊秀华，更通过借款、出售查封房产等行为敛财2000多万元，被公安机关网上通缉。中国青年报社会调查中心与某网站的一项联合调查显示，高达70.9%的人不信任房产中介，认为他们“坑人的太多”。

在一家事业单位工作的朱叙先生去年把一套100多平方米的房子出售，事后才知道被中介吃了整整10万元的差价。“现在的中介良莠不齐，吃差价、挪用房款，浑水摸鱼。”

业内人士认为，此轮宏观调控，将加快房产中介行业的洗牌。规模小、信誉差、管理不善的中介将被驱逐出局，大型品牌中介则会在“寒冬”中趁势扩张，占领市场。

北京中介行业协会调查显示，2007年底北京经纪机构有3000家，成交量排名前三名的房产中介，每家开设的门店达到四五百家，而另有几家大中型中介开设的门店也有近百家。在市场高度集中、僧多粥少的竞争格局下，一旦“大块头们”降价吸引客户，凭借其品牌、信誉、房源、服务等诸多优势，必将对中小企业形成进一步挤压，行业分化还将加剧。

在另一个楼市标杆城市上海，从去年四季度开始就有二手房中介面临亏损。佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，二手房中介行业在去年10月中旬的亏损情况最厉害，现在虽有所好转但仍然难挡颓势。

调整已经开始。在素有“房产一条街”之称的南京市华侨路，生意红火时聚集着20多家中介门店，现在门店数量只剩下10家左右。有的转租给服装店或者游戏厅，即使还在营业的中介，有的门面也大大缩水。

建设部前期到上海专门调研二手房相关问题时，曾就资金监管、门槛抬高和收费的规范等问题征询业界意见，被视为酝酿出台《房地产交易管理条例》的前期准备工作。可以预见，房产中介行业整顿规范的大幕已经拉开，行业洗牌在所难免。在市场不景气的情况下，不诚信、不规范的中介将首先倒闭，盲目扩张、管理粗放的部分企业也可能因资金流卡壳而退出市场。

南京大学房地产信息研究中心主任葛扬表示，行业“紧缩”导致企业分化，加上监管趋于规范，多种因素集中释放下，那些机制不完善、管理不得当、存在违规操作的小公司将被淘汰，某种程度上，有利于行业良性发展。