发售公司债和信托产品 房企再融资借道中间业务

5月20日和5月21日晚间，保利地产、万科先后发布公告称发债计划已获批，而房地产信托产品也在今年4月数量激增。公司债和中间信托等融资类的中间业务，正在为处于资金困扰中的房地产企业提供再融资新方向

　　5月20日夜间，保利地产（600048.SH）发布公告称，公司发行43亿元公司债的计划获得证监会批准。

　　5月21日夜间，万科A（000002.SZ）也发布公告称，证监会有条件通过万科发行不超过59亿元的债券的申请。

　　这是继3月12日金地12亿元公司债获批后，证监会再度放行房企的再融资计划。

　　而房地产信托产品也在今年4月数量激增。公司债和中间信托等融资类的中间业务，正在为处于资金困扰中的房地产企业提供再融资新方向，合计在最近3个月内为房企提供了131.7亿元的周转头寸。

　　选择公司债比银行贷款年省近亿元

　　5月21日，保利地产最低跌3%，后随大盘上涨走强，收报18.32元，涨2.35%，落后于大盘涨幅。5月22日，万科A收于19.76元，跌3.61%。

　　光大证券分析师赵强称，理论上讲发行公司债使得公司融资成本降低，属于利好消息；但是由于市场此前对该消息已有所消化，而且发行规模有限，故对股价影响有限。

　　虽然这一利好对于地产公司的股价没有刺激作用，但是对于公司的发展却可说解了资金的燃眉之急。

　　以保利为例，去年8月增发配股再融资70亿元后，自去年9月至今年4月，保利地产合计在广州、上海、天津、武汉、长春等区域拿下20多幅地块，合计地价款超过120亿元。而从去年10月至今年4月，保利地产的销售额约97.5亿元，仅一季度期末现金及现金等价物余额比期初减少了25.37亿元。

　　在营业收入与买地、经营成本之间存在利差的情况下，保利地产一季度新增了银行贷款44.28亿元，同比增长158%。而在去年6次加息后，按央行今年2月发布的去年第四季度货币政策执行报告显示，去年第四季度5年以上的商业贷款，金融机构人民币贷款加权平均利率7.35%。以保利地产今年一季度新增的44.28亿元贷款计，每年就要支付约3.25亿元的利息。如果按照复利计算，其支出更大。

　　在一季度末保利地产总资产负债比率已达约71%的情况下，再大肆增加公司债，不但将加剧公司的流动资金风险，也将加大财务成本。

　　保利公司债获批后，如果参考今年3月12日金地集团（600383.SH）发行公司债的年利率为5.5%发行，而且不作复利计算来看的话，保利43亿元公司债的财务成本支出，每年的利息支出2.365亿元，比向银行借贷减少8800万元以上，如果考虑到银行借款的复利计算因素，实际节省的数额应该更高。

　　万科的59亿元公司债，相比银行借款，每年支出的利息也至少可以减少1.09亿元以上。

　　中间业务融资破解房企难题

　　去年7月，中国银监会业务创新监管协作部主任李伏安曾经在“2007中国房地产投融资大会”上强调，今后地产企业融资应避免走“银行贷款”、“上市股权售让”两个极端，而应更多地选择中间产品，如发售公司债及信托产品等。

　　当时他提出，企业的生产利润、管理利润、资本利润是三维空间，大型房企发展到今天，靠卖房子的利润会越来越少，靠资金管理运作带来的利润是越来越大。“当前中国市场最需要发展的就是债券市场，其融资方式可以多元化组合，上市公司应该往这个方向走。”而信托产品则可以通过资本市场，“把公司变为向广大一般投资人、机构投资者、专业长期投资人提供一种投资产品。”

　　半年多过去后，李伏安所强调的房企融资新方向正逐渐体现。

　　今年3月成为房地产信托发行的高峰期，一个月内发行了7个产品，为2007年3月以来最高，当月房地产信托产品合计募集资金4.7亿元。到了4月，如中信房地产、凯德置地等知名开发商也开始发行地产信托产品，当月虽然地产信托产品只有3个，但是金额近13亿元。

　　公司债和信托产品，在3～4月间为房地产企业提供了合计72.7亿元的再融资金额，远大于同期A股市场上地产企业IPO所募集的15亿元，而港股在此期间没有地产公司曾经成功IPO或者再融资。

　　从以往经验看，在股市融资功能不畅的阶段，企业的公司债发行更能提供融资支持。如2006年共有242家公司发行了短期融资券，其中上市公司约占七成。而同年新发行股票的公司仅有71家。

　　由于公司债券发行审核重点在项目的盈利状况和发行人的偿债能力，没有负债比率、用途等硬性指标限制，原先公司债发行必须由银行或集团担保的要求也被取消，使得发行公司债的门槛相比股市融资更低。而这对于正急于解决资金问题，但是又面临银根紧缩、利率上调以及股市大环境不支持再融资的房企来说，更能切合自身需要。

　　至于信托产品融资，由于只需要满足“四证”齐全、自有资金超过35%及资质在二级以上这三项条件就可以发行，更便于大中型开发商以此进行单个项目的融资，而且其回报率可以根据市场接受水平自行制定，也更便于进行财务预算。