一个律师的信托建房实验

“这是一次解决老年人养老问题的尝试，也是一次解决社区问题的尝试，希望在这里资本收益和公共利益都能得到很好的体现。”这是律师出身的北京合作建房发起人之一的孟宪生（同时也是合作建房项目的组织者）从青岛出让方拿到土地之后所说的一句话。

　　新“信托模式”

　　按照孟宪生的设想，信托式合作建房就是按照信托的原则，合作建房参与者作为委托人和受益人把资金集合起来专户管理，并且把信托资金交由作为受托人的合作建房组织（或个人）进行管理、运作进行合作建房事务的一种模式。

　　事实上，在全国的很多合作建房实验中，很多合作建房组织并非主观上想要与地产商合作，而是迫于两个压力，一是拿地资金上的压力，二是组织合法性的压力：而后者则更具有先天的决定性意义。

　　孟宪生分析，很多项目本来已经拿地成功，甚至资金都已经到位，但是迫于“非法集资”的帽子与方方面面的压力，在拿地之后仍然无法取得任何实质进展，最终不得不转为房地产开发项目。在这样的项目中，最早的合作建房者只能转为股东，在购买公司开发的最终产品时在法律上却并没有优先权，也就是说合作建房者不一定能保证买到房子----这显然已经违背了合作建房的初衷，也成为很多合作建房者最终脱离组织而导致项目失败的关键所在。

　　与众不同的拿地方式

　　作为最早的合作建房发起者之一，孟宪生不仅曾参与过于凌罡的合作建房计划，也和温州的合作建房发起人赵智强之间有过合作。在他看来，合作建房首先要解决的就是合作建房组织合法性的问题。孟宪生认为，以往的合作建房项目不成功，首要原因就是合作建房组织在我国目前的法律体系中尚不能拥有合法的地位。个人合作建房组织作为一个非盈利的机构，也称为住宅合作社，目前在国外已经发展得非常成熟了，一般只要做个登记就可以开始运作。但是在我国，迄今为止还没有住宅合作社登记成功的先例。

　　“住宅合作社地方政府基本上不批，没有主管机关愿意承担登记后的管理责任。”说到这里，孟宪生显得多少有些无奈，在他看来，以住宅合作社的法律主体来进行合作建房的运作无疑是最好的方式。

　　住宅合作社不能成立，就只有采用公司化运作的形式。2007年底，孟宪生所代表的合作建房组织收购了一家地产项目公司。2008年元月8号，孟宪生和他的团队以收购房地产项目公司的形式在青岛成功地取得了一块地，并且正式和土地出让方签订了合同，收购行为显得低调而神秘。按照孟宪生的说话，这样做的目的是为了避免引起“不必要的麻烦”。

　　青岛项目的 “非典型实验”

　　对于青岛合作建房项目公司化的运作方式，孟宪生毫不讳言其中有商业运作的成分。资料显示，青岛这份土地出让合同的总价款为4000万元，此次取得青岛地块的4000万元合同款项，是采用爱心阳光老年公寓合作基金来支持的，组成北京爱心阳光老年公寓合作基金的是来自北京、深圳、天津等城市的投资者和房屋需求者，而投资者又有机构投资和个人投资两个部分。在具体的项目运作中，并不会明确规定投资者与合作者的比例，只要有利于项目的成功，均可入股。

　　在孟宪生的计划中，用信托的模式开发建房仅仅是第一步，他的目标是把青岛的项目建成一个老年公寓。孟宪生表示，在青岛这个项目中合作建房的参与者可以分为两种：一种是自住，另外一种就是投资。出于项目资金筹集方面的考虑，召集到更多的合作建房者也就意味着可以筹集到更多的资金。因此项目中也吸收了一部分人以投资者的身份参与建房合作。

　　据孟宪生透露，项目建成后公共设施部分也将作为信托财产委托物业公司来管理，获得的收益用于社区的各项费用支出。

　　在孟宪生眼里，合作建房的组织合法化问题和法律制度保障这两个最为关键的问题解决之后，至于后期的房地产开发环节，孟宪生则表示，房地产开发审批程序中有《行政许可法》对职能部门进行约束，只要按照规程去做，合作建房的开发周期不会很长而且完全可以把项目做成。