商品房质量纠纷案件中的举证责任分配

  案情简介：

    商品房买卖合同约定2007年5月1日前交房；开发商在交房时应取得住宅交付使用许可证，开发商应于实际交房日前七天发出书面通知。并应于交房时出示住宅质量保证书、住宅使用说明书。

    在取得约定的交房条件后，业主接收房通知后按期来验房。验收过程中，业主提出地下室漏水，因此拒绝办理移交手续。在事隔半年多后，业主将开发商告上法庭，要求开发商按约定以已付房款日万分之二承担违约金。
    
    审理过程中，被告（即开发商）提供了竣工验收备案表、住宅交付使用许可证、住宅质量保证书、住宅使用说明书，该类文件签发日期均在2007年5月1日前。

    被告认为，其所取得的房屋质量已由有关房屋质量监督机关认可，并取得合同约定的所有交房手续，原告仅以交房时存在的微小瑕疵为由便拒绝交接房屋于法无据。庭审中，经法官向原告释明后，原告坚持表示不申请鉴定。

    律师评析：

    本案关键是举证责任的分配问题。业主以开发商逾期交房为由起诉时，仅需提供合同和催告函（如有）即可。开发商则应至少提供两方面证据：约定的交房日前具备交房条件的证据；按约定通知业主收房的证据。在开发商提供完毕前述证据后，开发商的举证责任即告完成。此时，举证责任又一次转移到业主方，即业主主张实际质量与相关证明文件不符，业主应对此承担相应举证责任。

    作为一项特殊的非标产品，建筑工程不同于一般产品（包括一般非标产品），其建造周期长，构造和工序复杂，涉及勘察、设计、监理、施工、建设单位等相关方。故，国家对房屋质量有着严格的监督和控制规定。就商品住宅而言，只有在各责任方均对竣工工程质量签发竣工验收合格证明后，主管机关方能办理竣工验收备案、签发交付使用许可证等证明文件。换言之，一旦开发商取得该类证明文件即推定，开发商销售的商品房质量符合法律规定。

    本案中，在法官行使释明权后，原告明确表态不予申请质量问题鉴定。因此，法院应以举证不能驳回原告诉请。