重庆市国土房管局 重庆市工商局关于修订重庆市商品房买卖合同示范文本的通知

重庆市国土房管局 重庆市工商局

关于修订重庆市商品房买卖合同示范文本的通知

各区县（自治县）国土房管局（房管局）、主城各房地产交易所、工商（分）局：

为进一步规范商品房销售行为，保护商品房买卖双方当事人的合法权益，市国土房管局、市工商局根据近年来示范文本推行使用中收集的反馈意见，以及商品房买卖活动中出现的新情况、新问题，共同对2005年发布的《重庆市商品房买卖合同》示范文本进行了修订，现予印发，并现将有关事宜通知如下：

一、自2008年8月1日起，全市商品房买卖（包括网上签约）启用新修订合同示范文本，2005年发布的《重庆市商品房买卖合同》示范文本即行废止。

二、从2008年8月1日起，房地产交易管理部门在办理合同登记备案时应注意合同签定时间，8月1日起签定的合同应受理新修订合同示范文本。

三、各单位要加大宣传力度，认真做好新修订合同示范文本的推广工作。各地房地产管理部门及时召开本地区房地产开发企业会议，布置推广新修订合同示范文本的相关工作，对有关合同条款进行解释说明，保障新修订合同示范文本的顺利启用。

四、各单位要加强对新修订合同示范文本执行情况的检查力度。今年四季度，各地房地产管理部门、工商部门应对辖区内新修订合同示范文本的执行情况进行一次联合检查。

五、新修订合同示范文本使用中的有关问题，请及时向市国土房管局、市工商局反馈。

附：1、《重庆市商品房买卖合同》示范文本

2、《重庆市商品房买卖合同》示范文本修订说明

                           二00八年六月二十八日

《重庆市商品房买卖合同》示范文本

修 订 说明

《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）示范文本自2000年起开始推行，示范文本的推行对保护买卖双方的合法权益、维护房地产市场的正常秩序起到了极为重要的作用。2005年2月，市国土房管局和市工商局对《合同》示范文本有关条款作了修订,使《合同》示范文本更加完善，更能保护广大购房者的合法权益。但随着我市房地产市场的不断发展变化、《物权法》等相关法律法规的施行以及国家房地产业宏观调控政策的出台，2005年版《合同》示范文本的一些条款已不适应房地产市场的现实状况,对《合同》示范文本作进一步的修订十分必要。为此，今年，市国土房管局、市工商局对2005年版《合同》示范文本再次做了修订，现将有关修订情况说明如下:

一、修订过程

合同是买卖双方真实意思的表达，是买卖双方权利义务的具体体现。制定公平、公正的合同条款，能最大限度的保护买卖双方的合法权益。因此，市国土房管局、市工商局在修订《合同》示范文本时，综合了多方的意见，几易其稿，广泛征求了市人大法工委、市政府法制办、三级人民法院、部分房地产开发企业和相关部门的意见，召开了多个层面的修订论证会，广泛听取了社会各界的修改意见。同时，修订过程中参考了上海、成都等城市的商品房买卖合同示范文本，借鉴了值得学习的经验，使《合同》示范文本的条款逻辑性更强，更加严密，更能发挥维护房地产市场秩序、保护买卖双方合法权益的重要作用。

二、 主要修改内容

（一）将合同“填写说明”修改为“特别告知”

为让广大购房者慎重签定合同，新修订《合同》示范文本将原有的合同“填写说明”修改为“特别告知”。同时，鉴于在实践中经济适用住房、限价商品房的买卖也同样使用了《合同》示范文本，因此，“特别告知”中明确了《合同》示范文本同时适用经济适用住房、限价商品房的买卖。

（二）增加了购买人填写栏和相关信息

考虑到实践中存在多个购买人的情况，新修订《合同》示范文本增加了购买人填写栏，方便多个购买人填写。为掌握购买人身份情况，对我市商品房销售构成情况进行更科学的分析，新修订《合同》示范文本对购买人身份信息进行了进一步细分。同时，乙方为两个人以上的，要求对共有方式和共有比例进行约定。

（三）对所购商品房基本情况进行了修改

2005年版《合同》示范文本，对商品房基本情况通过表格方式进行明确，虽然较为简洁、明了，但受表格的限制，商品房的基本情况罗列不够全面。本次修订后，新修订《合同》示范文本第三条将商品房基本情况改为了以条款方式进行明确，并作了以下修改：

1、我市商品房均实行了楼盘管理系统，为使《合同》示范文本中商品房基本情况与各交易所数据库的楼盘表相衔接，新修订《合同》示范文本明确了商品房所在幢的楼层共计多少层，所在名义层、物理层的层数，并对名义层和物理层进行了释义。

2、为掌握房地产市场状况以及数据统计的需要，新修订《合同》示范文本对商品住宅和非住宅用途进行了细分。

3、目前我市房地产市场中，买卖双方关于商品房层高的约定日益增多。为保护购房者权益，新修订《合同》示范文本要求买卖双方对商品房的层高、净高进行约定，并对层高、净高进行了释义。

（四）对购房价款和付款方式、期限进行了修改，并约定了违约责任条款

1、随着消费需求的变化，装修房的销售越来越普遍。新修订《合同》示范文本第四条将购房价款分为了清水房总成交金额和装修房总成交金额。

2、对一次性付款、分期付款、按揭付款几种付款方式进行了细分，将分期付款方式分为了第一期、第二期和第三期，方便买卖双方进行填写。

3、对按揭贷款违约责任进行了明确。在商品房销售过程中，因多种原因，购房者不能如期申请到按揭贷款，给买卖双方造成损失。2005年版《合同》示范文本对违约责任、违约赔偿金额均没有规定，产生纠纷时,买卖双方没有解决的依据。新修订《合同》示范文本参考了《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）的相关规定，对违约责任和违约赔偿金作了较为详细的约定。

（五）要求同时明确商品房建筑面积单价和套内建筑面积单价。

我市自2002年实行商品房销售按套内建筑面积计价以来，《合同》示范文本明确了商品房销售以套内建筑面积做为计价方式。但由于国家相关部门对外按建筑面积价格公布，国内绝大部分城市均是以建筑面积作为计价依据，使得我市一些开发企业和老百姓认为我市对外公布的价格与实际有差异，由于与全国计价方式不同，我市在商品房销售价格统计、与相关城市价格比较分析以及价格信息发布等方面均不便利。因此，新修订《合同》示范文本要求买卖双方同时对建面单价、套内单价进行约定，但在《合同》示范文本第六条中明确了买卖双方按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，有效保护购房者的合法权益。

（六）增加了甲方关于商品房权属状况的承诺条款

近年来，房地产开发企业将已设定抵押权的商品房未经抵押人同意擅自出售给购房人，或未将抵押事实如实告知购房人的情况时有发生，严重侵害了购房者的合法权益。新修订《合同》示范文本对此作了明确，《合同》示范文本第十一条要求甲方对所售商品房是否抵押进行申明，并按照《司法解释》的相关规定约定了违约责任，充分保护广大购房者的合法权益。同时，如抵押权人同意已抵押的房屋对外销售，《合同》示范文本要求卖方在合同附件六中张贴抵押权人同意销售的书面证明材料的复印件。

（七）对买卖双方办理合同登记备案和产权登记的约定进行了修改

2005年版《合同》示范文本中，对买卖双方办理合同登记备案和产权登记应履行的义务制定不够明确，容易产生歧义。新修订《合同》示范文本第十二、三条对买卖双方应履行的义务和违约责任作了更加合理的约定。2005年版《合同》以在约定时间内取得相关登记文书为卖方的义务，这一规定过于苛刻。考虑到相关登记文书的取得除了卖方及时有效地申请办理之外，还有关于行政机关的效率等因素，因而新修订《合同》示范文本第十二、十三条将卖方的义务约定为在合同约定的时间内向有关机关申请备案或登记，提交了相关资料并取得有关机关出具的受理单，使合同的约定更加符合实际情况。

（八）明确买卖双方办理预告登记的权利义务

《物权法》、《房屋登记办法》明确规定了买卖双方可向登记机构申请办理预告登记。新修订《合同》示范文本第十四条对买卖双方办理预购商品房预告登记的权利义务进行了明确

（九）增加了附件内容

商品房买卖涉及方面较多,买卖双方可就合同未尽事宜在合同附件中进行约定，合同附件具有同等法律效力。近段时间，由于买卖双方未进行约定或约定不明确，交房时容易引发纠纷，购房者无法维护自己的合法权益。新修订《合同》示范文本中增加了房屋装修标准（附件四）和抵押权人同意销售的书面证明（附件六）作为合同附件，买卖双方可就房屋装修材料及设备的名称、品牌、规格、型号进行约定，还可将抵押权人同意销售的书面证明粘贴在合同附件，如买卖产生纠纷，双方可据此维护自身的正当权益

三、新修订《合同》示范文本的特点

新修订《合同》示范文本主要依据了《合同法》、《物权法》、《房地产管理法》、《房屋登记办法》、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规和司法解释，并结合了司法实践和行政机关在纠纷调解中的经验，具备以下几个特点：

（一）条款内容更加公平、公正

新修订《合同》示范文本依据有法律、法规的规定，注重保护买卖双方的合法权利。《合同》条款明确了买卖双方应履行的权利义务以及应承担的违约责任，在违约金赔偿方面，明确了按日计算的以“万分之”为计算单位，使《合同》条款更加公平、公正，更加符合实际。在乙方应履行义务方面，明确了乙方办理商品房预售登记备案、产权登记以及预告登记应履行的义务。

（二）保护购房者合法权益，减少合同签定的随意性

在目前商品房销售中，房地产开发企业任意增加和删除合同条款的情况较为普遍，或者签定《合同》时，含有免除或减轻房地产开发企业自身责任、扩大房地产开发企业权利、加重购房人责任或排除购房人权利的内容。为此，新修订《合同》示范文本的特别告知中作了明示，明确了对合同文本条款进行增补的格式条款，不得含有免除或限制房地产开发企业自身责任、扩大房地产开发企业权利、加重购房人责任或排除购房人主要权利的内容，切实保护购房者的合法权益。

（三）充分掌握房地产市场态势

新修订《合同》示范文本增加了购房人身份的条款，增加了所购商品房物理层、名义层、建筑面积、套内面积、建筑面积单价和套内面积单价、房屋的层高和净高，一是便于老百姓购房时更清楚欲购房屋的情况，便于作出买与不买的决断；二是也便于房地产管理部门统计、分析商品房销售情况，掌握市场动态。