律师教你走过购房雷区

    随着人们生活水平的提高，越来越多的人将大量资金投资到房地产。但房地产市场变幻莫测，各种问题也复杂多样。
一般的购房者对房地产市场信息的掌握、签约技巧和谈判经验，以及对房地产买卖中的法律问题的熟知程度远不能与卖方相比，因此在房地产买卖中占主动地位的是卖方，购房者往往处于被动。房地产专业律师许征女士对商品房从认购到交易完成过程中经常出现或容易出现法律纠纷的环节及问题，向你提供了以下建议：

　　认购书并非必经程序

　　认购书是购房者确认购买卖方提供的房屋的法律文书，从法律上讲，认购书缺乏法律依据。认购书性质上为定金合同，是依附于商品房买卖这个主合同的从合同，而主合同未签订，依法不能签订作为从合同的认购书，而且我国的有关法律法规并没有规定签订认购书是房屋预售的必经程序，所以建议购房者不要签订认购书。

　　如购房者一旦决定签署认购书，应首先仔细审查卖方是否具有开发房地产的资格。各种政府批文即开发企业营业执照、该销售项目的“五证”是否真实、合法、有效，所售房屋是否设置抵押，土地出让金是否交付完毕。另外，购房者在交付定金时一定要明确是“定金”还是“订金”，因为不同的概念所产生的法律后果大相径庭。

　　签合同马虎不得

　　对于购房者来说，签署《商品房买卖合同》是最关键的环节，也是分歧和纠纷产生最多的阶段，购房者要特别注意。在签署《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，并及时向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。

　　签署该合同时应注意以下几点：１．购房者所购商品房的基本情况是否与签署的认购书或自己意愿一致。２．明确房屋面积确认及差异处理的方式。３．目前，购房者多采取银行按揭付款方式。但是不论是卖方还是银行都不能保证购房者一定会获得贷款，不能获得贷款的原因一方面可能是由于卖方的项目不合法或卖方撤销担保，另一方面可能是由于购房者身份及资信不符合银行的抵押贷款要求。现实中，比较常见的情形是因购房者的原因造成银行不能按时将购房贷款拨入卖方在银行开立的账户，卖方未能收到购房者在银行申请的购房款而又不能就余款的付款方式与购房者达成一致，从而产生纠纷。所以建议在《商品房买卖合同》补充协议里应明确因卖方或购房者的责任造成购房者不能取得购房贷款的违约责任以及余款的付款方式，以便责任明确，减少不必要的法律纠纷。４．售楼广告的内容往往夸大其词，购房者不要只轻信楼书上的宣传，更不要轻信卖方的许诺，在签约时要明确哪些内容写进合同，而不要仅凭广告的宣传就想象房屋的质量、结构、环境等。５．《商品房买卖合同》补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。

　　入住通知别急着接

　　房屋交付是房屋买卖过程中的关键，也是易出纠纷的环节。购房者在收到卖方的《入住通知书》后，应从以下方面界定卖方是否违约：１．卖方是否逾期交房；２．逾期交房是否符合不可抗力以及约定之情形；３．房屋地理位置以及物业名称、房屋质量及户型结构、内外部装修、套内面积、公建配套设施和绿化是否与合同一致，如不符，除非购房者认可，否则有权拒收，购房者可按照合同约定要求卖方承担违约责任，如支付违约金、解除合同；购房者也可要求卖方按期予以补正，并承担逾期交房之责任。