按揭购房二手房成交都减少 房价松动成定局？

加息强化楼市调控效果，房价进一步松动可能性增加。CFP 图

9月份，向银行贷款按揭买房的市民越来越少。昨日，人民银行重庆营管部发布的《2010年三季度重庆市金融运行简况》显示，截至9月末，我市个人中长期消费贷款余额为1958亿元，与8月相比增加44亿元。而4月份则新增64亿元，5月份新增71亿元，6月份新增达68亿元。

按揭购房者少了

家住南坪响水路的钟女士准备改善住房，9月中旬，她看中了一套位于龙头寺附近的89平方米的新房。但随着各地限购令出台和加息，她认为国家调控楼市的决心和力度非常大，房价有下降的可能。“反正现在有房子住，何不等两个月再看。”钟女士说，朋友都说最近国家还有可能出台打压房地产投资的政策，于是她选择了暂时放弃。

像钟女士一样推迟购房的人并不少。人民银行重庆营管部的统计数据显示，截至9月份，重庆的人民币贷款余额达到10304亿元，增速仅低于2009年。截至9月末，我市以房贷为主的个人中长期消费贷款余额为1958亿元，与8月相比增加44亿元，环比多增4亿元。而今年一季度，个人中长期消费贷款增加了162亿元，平均每月增加54亿元，4月份则新增64亿元，5月份新增71亿元，6月份新增达68亿元。人民银行重庆营管部货币信贷处处长陈振祥说，随着加息的出台，可能楼市的观望情绪会更加浓厚。

人民银行重庆营管部征信管理处夏德海副处长提醒，加息后，市民应主动到贷款银行咨询新的每月应还款金额，也就是我们通常说的“月供”金额，以免由于还款金额不足，造成还款逾期，影响下次信贷。

新房看房者减少

“今年剩下的日子不好过，再看两个月，到元旦时搞不好要换工作。”在我市一家中介公司沙坪坝区域做置业顾问的陈凤说，调控后，五六两个月她都交了白卷。看着8月和9月收入不错，9月底开始的新一轮调控，加上加息与契税提高，各中介公司的成交量开始下降。三升房产负责人透露，秋季房交会上，看房量明显下降，与9月比，有些中介公司下降比例达五成，这直接导致房交会后成交量比9月同期下滑两成左右。记者昨日走访钢运、琴琴、德威、朗世等地产中介公司的多家门店了解到，房交会后，二手房成交量比9月份下降三成左右。

观望的情绪正从二手房向新房蔓延。昨日中午，位于“三北”区域的某楼盘，售楼部背后的塔吊还在上上下下的运输建筑材料。与工地热火朝天相反，售楼部没有购房者，几个置业顾问坐在咨询台背后，无精打彩地望着落地玻璃窗发呆。置业顾问苏红说，自房交会后，来看房的人较少，特别是契税增加和加息后，观望情绪更浓。

在渝中区某楼盘，记者发现在20分钟内，没有购房者进售楼部。在九龙坡区一楼盘，在杨家坪租房住的朱晓勇正在看盘，他说，本来想今年买房，但9月底的调控政策出台，接着最近又加息，传闻中的房产税还没有落地，说明政府是不把房价调控好誓不罢休，还是看一看再说。

门槛提高房企贷款减少

不仅是贷款购房的人在减少，开发商从银行拿到的贷款也在下降。人民银行重庆营管部的数据显示，重庆的房产开发贷款环比增速也出现了回落。记者根据国土房管局的土地抵押登记不完全统计，5月份，重庆一共有66笔开发商土地抵押贷款；6月，以土地为抵押向银行贷款交易为51笔。7月份此数据猛降为22笔，8月份和9月份都为40笔。

陈振祥说，此次加息抬高了开发商信贷门槛，可能直接淘汰部分现金流不稳定、高度依靠银行信贷开发的房产企业。同时，地产商开发成本增加，势必会放慢拿地和开发速度，有利于进一步调控房地产市场挤出泡沫。

市场再陷胶着期

房价松动成定局

“快速城镇化阶段，大量居民需要改善住房条件，以及人多地少的特殊国情，决定了我国的住房制度发展，不能走高房价、高泡沫、高耗能、大户型的道路，应该以满足居民自住为主要目标。”住房和城乡建设部部长姜伟新说。限购令、三套房停贷及加息等系列政策叠加，加上CPI持续走高，房价未来走势短期将陷入“胶着期”，部分房企或因资金链问题不得不降价出货。

昨日，中国社会科学院发布研究报告预计，我国房价从2010年第四季度至2011年上半年同比增速将逐渐下降，到2011年上半年进入负增长区间，本轮宏观调控措施，在使得一线房价下降20%之后将逐渐放松。从2011年下半年起，房价增速可能触底反弹。

房价短期下降成定局

据新华网报道称，中国社会科学院的报告认为，未来半年内，房地产行业总体融资规模将趋紧，同期CPI将会在今年9月见顶后回落，而随着房地产市场需求持续维持在低位，但供给逐渐放大，供求缺口对房价的推动作用也将逐渐由正转负。

从融资环境来看，报告判断，未来一年无论是人民币贷款月度增量有望回落至5000亿元，同比增速也可能继续回落至20%。且开发商通过银信合作获取银行表外贷款的途径，也被银监会堵死。与此同时，国际短期资本流出中国的形势，将延续至2010年四季度，外部流动性状况也不容乐观。总体而言，报告认为，到2011年第一季度，房地产行业融资规模同比增速可能从2010年7月的40%回落至20%。

此外，报告强调，国家对房价的宏观调控已演变为一个考验政府执政能力和公信力的政治性任务，因此政府绝不会贸然放松宏观调控，短期内房价下降已成定局。

而为何在下调一线房价20%后，政策就可能松手。中国社科院国际金融研究室副主任张明指出，考虑到房地产投资对中国经济持续较快增长的重要性，考虑到房价与地价大幅下降可能显著冲击商业银行的资产负债表，考虑到地价下降将使得地方政府财政赤字凸现以及公共投资和保障性住房投资陷入困境，政府不会让宏观调控力度过于猛烈。

“中国是世界上少有的不征收不动产税的国家。”国务院发展研究中心有关专家表示，“这使拥有或囤积大量住房的成本过低，也助长了投机。”在有关部门近期出台的相关措施中，已经明确提出将房地产税试点逐步推广到全国。一边努力增加公共住房和中小户型普通商品房的供应，一边用经济手段长远地抑制投机需求，住房才能真正成为供老百姓居住的“家”。

开发商融资成本将大增

“加息增加了购房成本，也增加了开发商的融资成本。”中国指数研究院西南分院总经理汪勇说，加息还降低了通胀预期。加息这两三天来，国内外的经济学家的共识是中国进入加息周期，野村证券预测我国明年将加息4次，到2012年，货币政策回归常态。这意味着，目前钱存银行倒亏的局面将结束。“如果今年剩下两个月，CPI继续走高，政府不排除再次动用手段调控，比如再次加息。这样看来，CPI的持续走高，对楼市反而利空。”汪勇说。

一家品牌房企表示，一旦进入加息周期，由于开发贷款规模较大，融资成本增幅不小。这对前些时间资金回笼不够的房企来说，压力很大。

部分房企项目藏风险

下一步楼市或将进入“观望期”。一家品牌房企副总裁表示，目前的政策提高了首付比例，限购第三套房，提高了契税比例，加息增加了房屋持有成本，都是在抑制市场的需求，市场不出现明显的转折性利好消息，购房者肯定会保持观望，成交量会降低。但是房价不会下降，因为房企并不缺钱，去年到今年，一年半的销售旺季，房企回笼了不少资金，但今年来，并没有大规模拿地支出，所以房企整体手头富裕。

容磁地产总经理王雪松说，主城区大量的房企隐藏着风险，其在建项目就是正在累积的“堰塞湖”。今年来，重庆的新增开工量为6000多万平方米，但是批准预售量不超过2000万平方米，剩下的4000万平方米在建项目，积压了房企大量资金。而今年底要支付工程款，明年又要支付2009年的拿地贷款。如此看来，其实房企手中的资金并不充裕。如果市场胶着期较长，肯定有房企资金链要出问题，一些房企只有降价应对。

首席记者柴伟

提醒

缺乏积累和投资能力

投资购房存三重风险

在新一轮房地产市场调控中，抑制不合理的住房消费需求是其中一项重要政策，不合理的住房消费行为有哪些表现？住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹日前表示，购房本身是一种固定资产投资行为，如果购房还利用了银行贷款，这种购房投资存在三重风险。

其一，这种投资数额较大，通常需要依靠银行贷款，就必须要连续性投资（还款），否则前期投资就会受到损失，对购房者的收入的积累和工作的稳定要求较高。

其二，这种投资税费、时间等交易成本较高，变现较难，一旦因考虑不周购房不适当，再更换住房成本很高。

其三，利率上升或房价下跌的风险，如美国次贷危机出现，利率大幅快速上升，房价出现大跌，许多家庭出现了负资产，断供失房就大量出现。据新华社