执行程序中案外人如何主张房屋所有权

    建祥建设集团有限公司（以下简称建祥公司）与飞越房地产开发有限公司（以下简称飞越公司）因建设施工合同发生纠纷，经北京铁路运输中级法院审理作出生效判决：飞越公司应自判决书生效之日起30日内支付拖欠建祥公司的建设工程款2159万元人民币。因飞越公司未在规定的期限履行生效法律文书所规定的法律义务，故建祥公司与2009年3月15日向法院申请强制执行。法院于2009年4月23日从建委的商品房预售备案登记处查封了在被执行人飞越公司名下的“清风大厦”的中相应的房产28套。并在“清风大厦”所在地张贴了查封公告。在执行过程中，案外人李某主张对法院查封的“清风大厦”28套房产中的1021号房产享有所有权，案外人齐某主张对法院查封的“清风大厦”28套房产中的1208号房产享有所有权。两个业主都提供了相应的证据材料。

    李某称，其于2008年6月27日与飞越公司订立《北京市商品房买卖合同》，购买“清风大厦”1021号房产一套。合同订立后李某即按照合同约定支付了全部房价款，认为法院对该房产查封行为不当。其提供的证据有购房发票、商品房买卖合同、物业费、水费、电费发票。

    齐某称，其于2008年3月16日与黑土公司订立《北京市商品房买卖合同》，购买了“清风大厦”1208号房产一套，合同订立后齐某即按照合同约定支付了全部房价款，认为法院对该房产查封行为不当。其提供的证据有，北京市甲区人民法院民事判决书（主张开发商黑土公司办理1208号房产的房屋产权证，法院支持该主张）房屋买卖认购书；商品房买卖合同；房款发票、交水电费收据、完税证明等单据。

    [裁定]

    经审查，裁定李某的异议请求不成立，裁定齐某的异议请求成立，并中止对“清风大厦”28套房产中的1208号房产的执行。

    [评析]

    经审查，李某与齐某，都在法院查封日前与开发商黑土公司签订了购房合同（预售性质），交齐了购房款并实际占有房屋。执行法官却作出了截然不同的裁定。原因如下：执行法官没有审判权，对提起异议的案件只能进行形式审查而不进行实体审查。换句话说在执行异议案件中，执行法官不对房屋属于谁进行确权，而只对被查封的标的物是否属于被执行人的财产进行裁定。如果案外人认为法院查封的财产属于侵犯了自己的合法权益，应当举证证明被查封的财产不属于被执行人所有。

    本案中，根据《中华人民共和国物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。所以案外人李某、齐某对房屋主张所有权最有力的证据应是在建委的房屋产权归属的登记。然而，由于开发商的原因“清风大厦”的所有房产都未办理房产证。李某、齐某提供的购房合同及购买房屋的发票等只能证明存在购房的交易行为，没有办理产权登记，房屋产权仍属于被执行人所有。而执行阶段无权审查这种交易行为的合法性，同时也未作预售登记来证明该房屋已存有合法交易（预售登记备案是指开发商和预购人签订书面合同后，在一定期限内，将预售合同等相关文件送到当地房屋行政管理部门进行审查登记并备案的一种制度。在商品房预售合同中，《房地产管理法》第44条第2款规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案。）据此，执行法官裁定李某提出的执行异议不成立。

    齐某与李某的不同之处是。齐某有主张开发商黑土公司协助办理1208号房产的房屋产权证，法院判令开发商黑土公司于判决生效后协助齐某办理房屋产权证的判决书佐证，这样从逻辑上佐证了购房合同合法有效，且签定日期是在查封日期之前，即买房行为发生在查封行为之前，故法院保护已经进行的有证据证明的合法有效的交易，维护购房人的合法利益，所以支持了齐某的异议请求，并中止对“清风大厦”28套房产中的1208号房产的执行。