一起租赁案引发的思考

作者：石延华 来源：中国民商法律网 发布时间：2010/3/29 14:20:13 点击数：
导读:兼评对合同法九十六条、最高院合同法司法解释（二）第二十四条的理解一、案情2002年2月1日电信有限公司与经贸有限公司订立租赁合同，将一处楼房租给经贸公司，合同租赁期限至2007年5月1日止。后来双方又就付款问题…

兼评对合同法九十六条、最高院合同法司法解释（二）第二十四条的理解

一、    案情
2002年2月1日电信有限公司与经贸有限公司订立租赁合同，将一处楼房租给经贸公司，合同租赁期限至2007年5月1日止。后来双方又就付款问题、租赁面积等签订了合同，这些合同均没有涉及期限问题。2005年11月3日双方订立协议书，约定终止双方签订以前签订的所有合同，后某宾馆接管了租赁物。
2005年11月3日宾馆与经贸公司订立租赁合同将期限订为从2005年11月1日至2007年8月31日止。该合同到期后，双方未能就签订正式的合同达成一致，在这种情况下期限暂时顺延，双方于2007年10月21日订立《延续租赁合同执行期限协议》，约定“甲、乙双方自2007年8月31日《租赁合同》执行到期后，其房屋租赁期限顺延执行。延续至双方签定正式合同之日起，按新签合同执行。”2009年6月2日宾馆向对方送达了〈收回房产告知函〉，内容是“收回贵公司租赁我公司的房产，停止租赁，将承租我公司房屋及地下室清空搬出交还我公司”，经贸公司以2007年10月21日的协议约定“房屋租赁期限顺延执行”是指顺延2002年2月27日与电信集团的租赁期限再加上2005年11月3日与我宾馆的租赁期限，共计五年半，至现在还不到期为由，不同意搬出房屋。           
双方为此产生纠纷，宾馆于2009年9月17日向仲裁委员会申请仲裁，仲裁请求为1、确认双方的租赁合同已解除；2、被申请人搬出租赁申请人的房屋及地下室；3、被申请人按每月8.3433万元付清从2009年6月1日至搬清之日的租金；4、仲裁费由被申请人负担。
二、围绕本案合同期限的不同观点
1、租赁合同为定期合同，理由是从双方于2007年10月21日订立《延续租赁合同执行期限协议》的名称上看延续的是“租赁合同执行期限”也就是原合同期限，从内容上看约定“甲、乙双方自2007年8月31日《租赁合同》执行到期后，其房屋租赁期限顺延执行。”顺延是也是原房屋租赁期限。这种观点又有顺延2005年11月1日至2007年8月31日这么长的期限和顺延2002年2月27至2007年8月31日这么长的期限两种观点。
2、租赁合同为不定期，理由是双方于2007年10月21日订立《延续租赁合同执行期限协议》，约定“甲、乙双方自2007年8月31日《租赁合同》执行到期后，其房屋租赁期限顺延执行。延续至双方签定正式合同之日起，按新签合同执行。”从这句话的后半句“延续至双方签订正式合同之日起，按新签合同执行”说明延续的不是一个原合同周期，而是至签订正式合同之日起按新合同执行，如果是延续一个原合同期限就没有必要写后半句话了。另外从“正式”这两个字的表述来看此次订立合同是非正式的、暂时的，这也说明此合同所表述的是不定期。
3、租赁合同视为不定期，理由是《合同法》232条规定“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法61条规定仍不能确定的，视为不定期租赁”租赁期限仍应为不定期。本案中由于对2007年10月21日订立《延续租赁合同执行期限协议》，在理解上产生分歧，就为约定不明，依法视为不定期。
4、2007年10月21日订立《延续租赁合同执行期限协议》，约定“甲、乙双方自2007年8月31日《租赁合同》执行到期后，其房屋租赁期限顺延执行。延续至双方签定正式合同之日起，按新签合同执行。”这属于附条件的法律行为，“双方签订正式合同”是解除条件，在解除条件成就之前合同是延续的。
 
本人同意第2种意见，《合同法》125条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”对合同的解释应首先从文义上去探究当事人在订立合同时的内心意思，联系整段话来看，合同明确约定至双方签订正式合同之日起，按新合同执行，也就是双方签订正式新合同则延期结束，这说明真实内意思是，此次延期是非正式的、在没有签正式合同之前暂时顺延执行，这里的期应理解为不定期，第1种理解没有联系整段话，断章取义。再说按此理解推导顺延一个原合同期限，而原合同期限又是多少呢，是从2005年11月1日至2007年8月31日，然后再计算出原合同期限是一年零九个月，这种表述也太晦涩了，不符合正常人的表述习惯。如果是定期的话要么写明期限是金多少，要么写清起止时间，不会这样推导出一个定期。
第3种意见的前提是期限约定不明，如上所述本案不属于约定不明。
第4种意见错误理解了附条件行为的条件，从约定内容的文义上看，期限顺延执行，延续到双方签定正式合同起，按新合同执行，本意是说由于双方在租赁到期后尚不能就正式合同达成一致，因此期限暂时延续执行，如将来签订正式合同则按新合同执行。这里不能将“延续期限至双方签定正式合同之日起，按新签合同执行。”理解为附条件的法律行为，双方签订正式合同后延续状态才解除，双方签订正式合同是延续状态解除的条件。
(一)双方签订正式合同后，按新合同执行是法律规定的当然之意，因为新合同取代了旧合同，等于当事人又达成了新的合意，当然要按新合同执行。即使没有约定这句话，也应是这样的效果。在新合同没达成前还是要按原来的约定执行，但是不能因为新合同没有签就理解为延续永不到期，因为在新合同签订之前期限也是不定期的，只是暂时顺延。
(二)签订新合同不属于符合法律规定的“条件” 。《合同法》45条规定“当事人对合同的效力可以约定附条”，附条件的法律行为的条件应为不确定性的将来可能发生的事实，根据当事人的约定，它的发生与否直接影响合同的效力。而签订新合同后按新合同执行，并非是以当事人的约定来影响合同效力，而是对法律当然之意的重申，这里的新合同是双方合意的产物，不能将出现新合同作为解除旧合同的条件，因为他们是实际上是新的合意，取代了旧的合意的问题，而不是新合同是旧合同的解除条件。
三、围绕2009年6月2日收回房产告知函的几种意见
1、该〈告知函〉属于解除合同通知，但是发通知时必须是符合〈合同法〉第九十三条第二款、第九十四条的规定的情况下才适用合同法96条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”发生合同解除的效果。所以本案能否确认合同已解除，要看在发出解除合同通知时，宾馆一方是否有权单方解除合同，本案如将期限顺延理解为顺延一个原合同期限，则在2009年6月2日租赁尚未到期，宾馆一方无权单方通知解除合同，哪怕对方没有向法院或仲裁机构确认解除合同的效力，也不发生合同已解除的效果。
2、该〈告知函〉属于解除合同通知，根据合同法96条规定，当事人一方解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。按合同法司法解释（二）24条之规定，被申请人如有异议应在接到通知后三个月内向法院提出，超出三个月后人民法院不予支持。申请人在2009年9月17日向仲裁委申请仲裁时距2009年6月2日通知解除合同时，已过三个月，对通知解除合同行为的效力不管申请人解除合同的理由是否充分，由于被申请人没有在法定期间内向法院或是仲裁机构提出确认解除合同的效力，即使现在再提出异议不管异议是否合理，也不应得到支持，应确认合同已解除。
3、该〈告知函〉属于解除合同通知，根据〈合同法〉94条“有下列情形之一的当事人可以解除合同；（二）在履行期限届满之前，当事一方明确表示或自已的行为表明不履行主要债务的”这说明在履行届满前任何一方均可依〈合同法〉94条解除合同，不管2009年6月2日通知时原合同是否到期，宾馆均有权依据合同法94条通知对方解除合同，应适用合同法96条及合同法司法解释（二）24条，由于对方没有在三个月内申请确认解除合同的效力，合同已确定的解除。
本人同意第2种意见，第1种意见将必须符合同合同法94条作为适用合同法96条的前提，是对合同法96条的僵硬理解。
首先，从合同法条文的排序来看，合同法93条第二款是对约定解除权的规定，合同法94条是对法定解除权的规定，93条和94条就涵盖所有单方解除合同的情形，合同法96条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”这里的“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的”本意是指单方解除合同的全部情形，而不应理解为必须实体符合〈合同法〉第九十三条第二款、第九十四条的规定才能适用第96条解除合同。
其次，从〈合同法〉96条第二句的内容来看“合同自通知到达对方时解除，对方有异议的可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”如果必须符合〈合同法〉第九十三条第二款、第九十四条的规定才能适用合同法第96条，那么显然第96条的第二句就没有必要存在了，既然行使的是已经符合法律规定的解除权，那么还有必要赋予另一方请求确认解除合同行为的效力的权利吗？所以这里的“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的”是指只要当事人认为自已符合合同法第九十三条第二款、第九十四条单方解除合同的条件，就应适用合同法第96条，对方如产生分歧应请求法院或仲裁机构确认。
最后，最高院合同法司法解释（二）第24条“当事人对合同法第九十六条规提定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期间届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”这是对一方当事人解除合同另一有异议向法院请求确认解除合同的效力期间的规定，超过三个月人民法院不予支持，如果是必须符合93条第二款、94条的规定才能适用96条解除合同，那么当事人超过三个月后向法院请求确认解除合同的效力，法院首先也要审查合同的解除是否符合〈合同法〉93条第二款、94条。这样规定超过三个月人民法院不予支持则无任何意义。所以第1种理解是错误的。至于第3种意见将解除权赋予双方当事与合同法94条设立根本违约制度的立法目的相悖，因根本违约产生的解除权只能赋予非违约方。

本案只要查清经贸公司在接到解除合同通知三个月内没有请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力这一事实，就应确认合同处于已解除的事实状态。不应再对解除合同行为的效力进行审查，更谈不上对通知解除合同的理由是否充分进行审查。

 

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