预售商品房合同纠纷猛增应引起高度重视

作者：垫江法院 张文辉 来源：重庆法院网 发布时间：2010/4/24 10:37:47 点击数：

导读:据司法统计数据显示，2009年12月以来商品房预售合同纠纷突增。2010年一季度我院共受理商品房预售合同纠纷84件，2009年一季度共受理0件，较去年同期大幅上升84件，是2009年全年受理此类案件38件的2.21倍。从该院今年一…

    据司法统计数据显示，2009年12月以来商品房预售合同纠纷突增。2010年一季度我院共受理商品房预售合同纠纷84件，2009年一季度共受理0件，较去年同期大幅上升84件，是2009年全年受理此类案件38件的2.21倍。从该院今年一季度受理的84件商品房预售合同纠纷案件分析，当前此类案件主要呈现以下特点和问题：     

    一是该类纠纷诱因类似。该类纠纷多以开发商延期交房、延迟办证、虚假广告、少面积、交付瑕疵商品房等原因所致;如垫江法院审结的原告唐兴才诉重庆市富桂房地产公司13件商品房预售合同纠纷案、垫江法院正在审理的吴定云等76人诉重庆市迪豪房地产开发有限公司预售商品房合同纠纷案。   

    二是原告均是购房人，且一般人数较多。部分开发商在预售过程中故意模糊概念，不尽如实告知义务，侵害购房者知情权。在开发商强大的广告攻势下，加之一些楼盘从规划、建设等过程中的瑕疵，购房人心里预期与接房时的实物相去甚远，导致权利受侵害的购房人较多。如垫江法院受理的吴定云等76人诉重庆市迪豪房地产开发有限公司预售商品房合同纠纷案，均系开发商延迟交房、延迟办证、交房瑕疵等原因所致。

    三是个别开发商在未取得商品房预售许可证就对外销售商品房。垫江法院审结的原告唐兴才与重庆市富桂房地产公司商品房预售合同纠纷虽然以调解结案，但据垫江法院了解，双方在签订商品房预售合同时，重庆市富桂房地产公司并未取得商品房预售许可证。

    四是购房者维权途径单一。 相对于财大气粗的开发商来讲，购房者处于明显的弱势地位，其缺乏较强的风险防范能力。加之对建筑房地产的行政监管力度不足，导致众多购房者在发现问题后“投诉无门”，只能眼巴巴看着开发商“乱来”，最终只能诉之法院，导致法院受理该类案件数量猛增。 

    为此，为进一步规范房地产市场，减少房地产纠纷，促进房地产健康发展，该院建议：

    一是改变政府各个职能部门“分兵把守”的现状，形成统一监管。成立由城建、规划、国土、工商、房管等各个职能部门共同参加的专业执法监督部门，对开发商从拿地、规划、建设、竣工验收、销售以及后续物业服务整个过程进行“一条龙”的专业执法监管，对监管人员实行署名终身责任制。在哪个环节出现问题，要相应追究该环节监管人员的问题，政府的监察部门要及时介入，问题一经查实，予以严厉查处。

    二是进一步强化法院司法建议职能。 人民法院通过司法建议与被建议单位“互通有无”，能及时有效地堵塞制度漏洞、弥补工作过失，进而有效的预防和减少社会纠纷的发生。如垫江法院审结的原告唐兴才与重庆市富桂房地产公司商品房预售合同纠纷案，人民法院一旦发现双方在签订商品房预售合时，开发商未取得商品房预售许可证，可立即就这一情况分别向政府相关执法监督部门出具司法建议书，而不仅仅拘泥于“案结事了”。通过这种“友情提醒”，在有效解决该类个案情况下，能防止该违法行为的影响进一步扩大化，有利于不断规范和完善商品房市场。

    三是法院应加大对该类集团诉讼的诉讼引导和帮助，强力保障购房人的各项权益。人民法院对这种明显由于开发商违约而致的集团诉讼，应当给予购房人积极的诉讼引导，并可给予适当的诉讼帮助。如减、免、缓诉讼费等方式，减少购房人诉讼“包袱”。同时开通诉讼绿色通道，在保证双方充分享有各项诉讼权利的情况下，简化审理程序，及时调解或判决，切实高效的维护购房人合法权益。    

    四是畅通购房人投诉渠道。购房人在发现其所购商品房有问题时，我国目前尚没有确定的接受购房人反应问题的地方。使购房人陷于 “有口不能言”的尴尬局面，使得本来是最后一道维权屏障的人民法院成了第一道防线，这直接导致了目前商品房预售合同纠纷猛增。建议建立专门的房地产接访接诉部门，将矛盾化解在“第一线”。并赋予其行政执法权，根据其查实的个案情况，可及时向房产开发公司下达行政限期整改通知，情节严重的，可给予行政罚款处罚，期满未按规定整改的，停工整改。