经适房 乱象的由来及其未来

  为了抢在五一节前把经济适用性住房转成商品房，北京昌平和朝阳两区的房管部门一度人满为患，业主彻夜排队。记者从清华大学法学院获悉，我国住房保障法已着手起草，这部法律要对经适房的乱象来个对症下药。

  五一大限

  忙乱始于4月26日。这一天，住房城乡建设部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

  通知甫出，持有经适房产权的业主慌了。家住北京朝阳区百环家园的王先生一晚上接了二十几个中介电话，说经适房转商大限就在五一节前，之后就不能转了，只要拿出三千或五千不等的手续费，中介一切代劳。

  5月4日，节后上班第一天，王先生一大早就赶到朝阳区房屋登记发证大厅，准备把5年前购买的一套经适房转商。他进到大厅一看，里面人头攒动，有二三百人在排队。大厅门口张贴的数张通知更让王先生傻了眼。通知称，2008年4月8日之前的经适房上市出售，须取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按照市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等税款，落款日期为2010年5月4日。

  在节前经适房还可以同名换证，五一节过完结束了。这个突变让交易大厅骚动不安。众人在拥挤中，一度与保安发生肢体冲突。

  最后，排队的市民只好纷纷给家人朋友联系过户事宜。

  经适房的大作北京天通苑和回龙观的情形又如何？

  “五一之后,经济适用房将被政府收回……”家住回龙观的李先生在4月28日晚接二连三收到类似的短信，都是中介发来的，他开始坐立不安。

  一夜未眠的李先生在第二天早晨8点赶到昌平区房地产交易中心，结果，这里人山人海的情形更让他神慌。

  李先生收到的那些骇人短信五一之前在经适房业主间疯狂传播。昌平房管中心在4月底的两天里有千人彻夜排队，服务大厅的工作人员不断向外扩音：政策现在没有变化,请排队安心办理。

  而中介们在一边故作神秘劝告业主——五一是大限，政策说变就变。

  五一大限的传言,最高达8000元的中介代办费用，民众的政策性恐慌让经适房走到了疯狂的闹剧边缘。

  乱象由来

  关于经适房的丑闻，这些年不断充斥报端。无论是武汉经济适用房被大量出租房主借此牟利，还是宁波近千人骗购经适房，问题的症结无非权力寻租和监管不力。4月26日住建部对经适房的新规被舆论看好，虽然此前有一个《经济适用房管理办法》，已实施两年，但其间寻租、腐败不断，这一次住建部重申相关规定，目的还是针对乱象。

  经适房的乱象由来已久。回顾经适房所走过的历程，也就明白它乱由何而来了。

  20年前的1991年6月份，国务院在《关于继续积极稳妥的进行城镇住房制度改革的通知》中提出，大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产产业的起步时期，国家为了解决中低收入家庭住房困难和拉动内需，推动市场消费，适时推出了经济适用房政策。

  之后，经适房迎来高速发展时期。

  全国最大的经适房项目，也可以说是全国经适房的代表作——北京回龙观和天通苑应运而生。

  当年这两个小区的中小户型很受中低收入家庭青睐，而一些大户型却被搁置。售楼处的工作人员主动游说，鼓励甚至帮助那些腰包稍稍鼓胀的市民购买大户型。每平2650元的价格在当时不便宜，因为同地段的商品房也仅仅每平米3000元左右。

  也就是说，最开始的时候，经适房和市场价的房子差别不大。所以，买天通苑和回龙观大户型的市民被亲友嘲为发傻，是替政府解围——因为卖不动。

  时间到了2007年，商品房市场开始春风鼓荡，价格一路狂飙，经适房因相对低的价格就成了廉价物美的抢手货。早已买到手的高兴，没有买到的眼红，经适房一时间成了众矢之的，拥有大户型被千夫所指，开宝马车住天通苑被当成了骗子。

  现在公众诟病经适房的原因是多方面的，如房源不足，如分配程序不透明等，其症结是不公平。至于有人千方百计购买经适房，5年后卖出获利，这种投机行为依然是钻了分配不公的漏洞。但是，如果回想一下经适房不被热棒、市民购买大户型是冒险为之的起步阶段，现在将大棒过多地对准购房者，似乎有些本末倒置。

  经适房的保障功能被明确是2007年七部委出台了《经济适用住房管理办法》：给城市低收入家庭解决住房困难的。

  2008年北京“两会”期间，北京住建委新闻发言人表示，北京保障房体系中将加大廉租房、公租房的比例，经适房由出售逐渐向租售并举过渡。

  2009年北京市长郭金龙表示，北京要积极研究经适房租售并举的途径。对此专家解读，首都经适房向租售并举的方式发展，是北京规划经适房市场的一项重要举措，将在全国起到风向标的作用。

  同期的国内其他城市，也出现了经适房不出售产权，而是以较为低廉的价格来出租。

  由售到租，以租为主，经适房终于找回了自己，角色定位用了近二十年时间，难怪乱在其中。

  废兴两辩

  经适房的另一个乱是认识上的乱，是否让其存在壮大，向来有两派观点，废与立，水火相持。把清华大学两位教授的观点PK一下，可一窥端倪。

  政治经济学研究中心主任蔡继明：我觉得目前出现的一连串的问题，根本上来说还是经济适用房的制度造成的。比方说，一部分人买了经适房，但是本身他并不符合经济适用房的购买条件，所以它买了以后，根本就不住，马上转手就租出去了，这显然是制度在执行过程当中没有严把关口。另一种情况，他买了经济适用房，但是在他后来的收入水平发生了变化，他也想把这个房子再租出去，另外再买房，你原有的制度就没有规定，在购买经济适用房未满五年的情况下，这个房子该怎么退出。也许政府原来的初衷是为了解决一部分中低收入居民的住房问题，由于出现了这些不正常的现象，会遭到社会上越来越多的人对这种制度的怀疑和批评。

  蔡继明认为，经适房既不是一个好的政策，也不是一个好的制度。这十多年来问题都没有解决，怎么能够指望在今后的经济适用房执行过程当中能够得到很好的解决呢？解决问题的唯一办法就是要取消经济适用房，停止建设经济适用房，至于已经有的经济适用房，应该根据具体的情况，要考虑到具体购买经济适用房的个人利益，至于当初没有把好关，让一些人钻了空子，那是政府的责任。具体情况具体分析，不要一刀切。

  清华大学房地产研究所的副所长季如进：不赞成否定经济适用房，但是应采取一些新的思路去改变它、完善它，尤其是完善它。因为未来，经济适用住房会超过廉租房或者商品房。这些年应该说经济适用住房出发点、宗旨是不应该怀疑的，但是制度制订以后的各项细节政策还有讨论的余地。

  北京市石景山区房地产交易大厅内,经适房转商的柜台空无一人，较之昌平和朝阳的热闹劲，这儿像世外桃源。孙文鹰 摄

  五大悬疑

  疑问一：

  先贫后富如何处理

  经济适用房以某一时点的收入和财产状况作为申请条件，而有的业主在购买时确实属于低收入者，但时过境迁，业主的收入或财产大幅增加，已经不符合经济适用房的条件，届时政府将如何处理其名下的经济适用房？是否应该设立相应的退出机制？

  疑问二：

  跨区域购房如何查

  新规规定，已享受经济适用住房保障的家庭，再购买其他住房的，必须办理退出手续或补交相关价款取得完全产权。如果业主是全款购房，而目前全国房产信息不联网，业主只要跨区域购买其他住房，则很难查实。

  疑问三：

  高消费信息如何知

  新规规定，业主购买经济适用住房后，如有与其申报收入明显不符的高消费行为时，应当主动向住房保障部门作出说明，并配合对其资产进行核查和公示。但是，如果业主未主动说明，那么有关部门如何获知这些情况？

  疑问四：

  不得已出租怎么办

  有些经济适用房出租者实在是出于无奈，并非是出租用于牟利。对于这些业主，政策是否会“一刀切”？例如，经济适用房大多离市中心较远，有的业主因为孩子上学等原因，不得不在市里租一套房居住，同时将经济适用房出租，以后者的租金来“养”前者，这种情况怎么办？

  疑问五：

  是否要追溯清算

  国家曾规定经济适用房的供应对象是中低收入家庭，直到2007年8月才明确经济适用住房的供应对象是低收入住房困难家庭。那么，在2007年之前购买经济适用住房的中等收入家庭，当时并没有违反相关规定，如果现在要对他们进行追溯清算，是否合理？