买卖二手房，您心里有数吗

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 二手房因其地理位置较好，价格较新房更容易被接受，成为许多人的选择。但是二手房买卖过程复杂，各个环节环环相扣，涉及的主体多，买方、卖方、中介方，方方都需谨慎。当准备买卖二手房的时候，不知对下面这些问题，您心里有数了吗？

  定金虽少，意义重大

  马先生在中介公司的介绍下看好了一套150万元100平方米的二手房打算作为结婚的房子，他与房主何先生签订了《存量房屋买卖合同》、《北京市存量房买卖居间服务合同》以及上述两份合同的《补充协议》，从法律上确定了房屋买卖。为避免夜长梦多，马先生一放下签合同的笔便支付给了房主何先生2万元定金，第二天交付给中介公司居间服务费用3万元。根据合同约定，下一步应该是马先生支付购房款，何先生协助办理过户手续。马先生多次要支付购房款给何先生，未料何先生却一再拒收亦不提过户事宜。马先生很苦恼，房价飞涨，如果放弃这套房子去买其他房子，那当时的150万缩水了，现在只能买80平方米的房子。马先生一纸诉状将何先生起诉至法院，要求何先生继续履行《存量房屋买卖合同》以及《北京市存量房买卖居间服务合同》，交付涉案房屋，并且共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

  庭审中，何先生辩称，原告马先生仅支付了2万元定金，未付其他款项，拒绝继续履行合同。今年1月，法院做出了判决，支持了原告马先生的诉讼请求。

  审理本案的法官告诉记者，马先生和何先生之间的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，属于有效合同。双方均应按照约定，享有权利、履行义务。定金，是指当事人在合同订立前或支付房款前由一方向另一方支付的金钱，其目的在于担保合同债权的实现，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

  法官提醒购房人，房价上涨过快时，易出现卖方将房卖于更高出价者导致违约的情况。这时买方有权选择要求卖方继续履行合同，也可以要求卖方承担金钱形式的违约责任，即承担双倍返还定金或者支付违约金或者赔偿损失等。买房时，积极约定定金条款有利于保障房屋买卖合同的顺利履行。

  装修款代替购房款，合同是否有效

  杨先生在中介公司的介绍下想购买李先生的一套住房，房屋的成交价款实际为178万元，但是中介告诉杨先生如果在买卖中将房屋价款写成88万元，将余款90万元写成装修款就可以少缴纳税款。因此双方在签订《存量房屋买卖合同》以及《北京市存量房买卖居间服务合同》后，又签订了一份《装修款补充协议》载明了装修款代替一部分房款的内容。后杨先生依照买房合同支付了定金以及首付款。李先生的好朋友白先生也看上了这套房子，便执意以多5万元的价格购买。李先生动了心决定卖房给白先生，便以和杨先生签订的《装修款补充协议》中房屋价款约定内容规避了国家税收管理规定为由，主张合同应属无效，拒绝继续履行。

  杨先生起诉李先生要求继续履行房屋买卖合同。今年1月，法院判决支持了杨先生的诉讼请求。

  就法律适用问题，法官向记者进行了详细的解释。我国合同法第五十二条规定了关于合同无效的法定情形，被告李先生所主张交易行为违反税收相关管理规定，但是这并不属于效力禁止性规范，而是管理禁止性规范，因此双方所签订房屋买卖合同内容并不违反法律的规定，应属合法有效，依法成立的合同受法律保护，对签订合同的各方当事人都具有约束力。

  另外，法官也提出，当事人应本着诚实信用的原则进行房屋买卖，不能将购房款写成装修款以逃避国家税收。国家近期二手房政策对此行为有一定规制，涉及贷款时，装修款可能无法按照存量房贷款流程进行审批，这样加大了资金不足的买房者办成贷款的风险，从而严重影响了合同的履行、交易的稳定。

  合同约定不明怎么办

  原告赵先生与被告孙先生于2009年5月15日签订了北京市房屋买卖合同，合同内容明确约定：被告孙先生将房屋出售给赵先生，赵先生按照合同约定于2009年5月15日将3万元房屋定金交给孙先生，并写下收条，次日赵先生将房屋代理费及过户费5万元交付给中介公司。2009年5月22日，赵先生将购房款人民币221万元筹备齐存入银行，同日告知中介公司可以与孙先生办理房屋过户手续，但是孙先生以种种理由拒不办理过户。后赵先生得知孙先生已经将房屋卖与他人，故起诉要求孙先生双倍返还定金6万元并且赔偿过户代理费5万元。

  庭审中，对于交纳房款与办理房屋权属过户手续的履行时间，双方各执一词。就双方所签订合同文本来看，对于购房款交纳时间存在约定不明的情形，其中房屋买卖合同第四条约定，买方在2009年7月9日之前支付全部购房款；补充条款又约定卖方应于7月9日之前与买方办理完过户等相关手续。后法院判决被告孙先生返还赵先生购房定金6万元，赔偿代理损失5万元。

  法官告诉记者，当事人在签订买卖合同以及补充协议时，应本着严谨的态度及时审查合同中各条款的约定是否冲突。当矛盾发生时，如果是条款本身约定的问题，那么对条款进行修改调整。如果条款没有冲突，仅是双方理解不同，那么积极沟通，再次明确约定履行方式、时间、地点。尤其在房价飞涨的时候，买方更应引起重视，避免卖方将此作为不履行合同的借口，延误了买房时机。

  你的中介靠谱吗

  宗先生有一套闲置的房屋想要出售，与中介公司的经纪人小刘签订了《房屋出售委托合同》，约定由中介公司代理宗先生出售，并且排除其他委托人代理。中介公司向宗先生支付了定金3000元，约定如果在规定日期内未售出，定金不予退还。一个偶然的机会宗先生得知中介公司的小刘未取得房地产经纪人资格，但回想起在合同洽谈时，小刘却出示了载明“经纪人”字样的名片，且对外亦称其具有相应资格。宗先生对中介公司的诚信产生了质疑，立即向中介公司发出解除委托合同的通知，函称中介公司存在违约行为故解除双方合同。之后，宗先生自行将房屋卖给了魏先生。这时，中介公司也与第三人签订了购房委托合同，并收取了定金。

  中介公司将宗先生告上了法庭，认为其行为违反了委托合同的约定，要求解除合同、返还定金并且赔偿违约金。

  法院最终判决宗先生返还中介公司定金3000元，驳回了中介公司其他诉讼请求。

  法官对记者说，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。委托人或者受托人可以随时解除委托合同。房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证书》的人员，中介公司从业人员小刘未取得《房地产经纪人资格证书》，对外以经纪人名义从事相关房地产经纪业务，上述违规行为足以使得宗先生失去对于中介公司的信任进而解除双方居间合同，故自通知到达中介公司之日，双方居间合同关系即告解除。因此，中介公司称宗先生违约，要求其双倍返还定金并赔偿损失的主张得不到法院的支持。

  法官提示，人们在与中介公司签订合同时，应查看中介公司的资质以及经纪人的执业资格，避免因中介缺失此类资格对自己产生不利影响。