没有给买房者办证开发商赔偿违约金

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  人民法院报讯 近日，江西省南昌市西湖区人民法院一审判决一起房屋买卖合同纠纷案，开发商未依约为买房者办理房产证，被判巨额违约金。

  2000年2月20日，原告熊志坚夫妇与南昌某开发公司签订商品房购销协议书，约定：原告向南昌某开发公司购买南昌某楼盘的两套房。南昌某开发公司无条件确保原告所购的商品房单价是最低价位，否则自愿退回原告购房价与最低价之间的差价。原告所购商品房总价款为68.8万元。其中48万元由被告为原告办理10年期限的银行按揭贷款。合同签订后付款13万元，余款待南昌某开发公司为原告办理好房产权证后结算、支付。协议约定：违约方应赔偿守约方每天按该商品房总价款的万分之四计算的违约金及所造成的一切有关的实际损失。

  合同签订后，原告于2000年2月23日向南昌某开发公司支付购房款5万元，于2月25日支付购房款8万元。同年5月24日，被告南昌某开发公司向原告出具承诺书，承诺原告所购写字楼如未办理到产权证，其银行按揭款由公司负责偿还。同年5月25日，原告与南昌某开发公司法人签订补充协议，原告同意按揭贷款52万元，契税仍按原合同交纳2%。而后，被告南昌某开发公司为原告熊志坚夫妇办理了52万元按揭贷款。同年5月29日，原告向南昌某开发公司交纳契税款13760元。

  原告按约履行后，要求被告南昌某开发公司履行办证义务，但被告南昌某开发公司一直拖延未履行，原告多次向被告要求未果，故此引发诉讼。熊志坚夫妇要求依约确认两套房屋的价格、被告依约立即为原告开具购房款发票、办理好房屋产权证、土地证、他项权证及完善设施和做好修缮等工作、依约偿付给原告违约金28万元。

  另查明，原告所购房屋原系南昌某实业公司开发承建，后南昌某实业公司与南昌某开发公司签订协议，由南昌某实业公司将整个开发项目的权利义务转让给被告南昌某开发公司。后江西省高级人民法院作出民事判决，判决南昌某实业公司与南昌某开发公司签订的协议书无效，由南昌某开发公司返还南昌某实业公司的项目财产权益。

  南昌某开发公司辩称，当年原告所购买的A座楼是由南昌某实业公司开发的，南昌某实业公司与南昌某开发公司签订有协议，接手开发楼盘并代管，接手时，该楼已完工，现省高院判决南昌某实业公司与南昌某开发公司签订的协议无效，所以原告与我公司的购房无效，原告应将房屋返还。

  南昌某实业公司辩称，省高院判决只是返还财产，对该项目的产权人未进行变更，我公司无权为原告办理房产证；我公司不是原告与被告南昌某开发公司签订合同的当事人，我公司不承担原、被告签订的合同义务；我公司与本案无任何关系，不应承担任何法律责任。

  法院审理认为，虽然南昌某开发公司与南昌某实业公司之间签订的协议被认定为无效，但原告经与南昌某开发公司签订商品房购销合同，购得房屋，是属善意取得，原告的权益应予保护，在原告按约履行了付款义务后，要求办理房屋所有权证书的请求合理，应予支持。对于南昌某开发公司提出的房屋买卖无效的辩解，法院不予采信。鉴于原告所购房屋的建设项目的权利义务复归南昌某实业公司所有，故原告所购房屋的办证责任亦应由南昌某实业公司承接，原告在取得房屋产权证书后，合同约定的剩余房价款亦应向南昌某实业公司支付。因商品房购销协议书已就房屋的销售单价及总价进行了约定，原告要求确认房屋价格的请求，法院不予支持。鉴于南昌某开发公司、南昌某实业公司就其间的协议无效均负有责任，对于南昌某开发公司逾期办证的违约责任，南昌某实业公司亦应予承担，故对于原告提出的支付违约金请求，法院予以支持，由两被告共同承担。依照民法通则规定，法院判决南昌某实业公司为熊志坚夫妇办理房屋产权证书，熊志坚夫妇取得房屋产权证书后向南昌某实业公司支付剩余购房款，两被告支付熊志坚夫妇违约金28万元，驳回原告的其他诉讼请求。