买卖二手房谨防“半路程咬金”

 房地产“国十条”出台后，虽然部分买房者持观望态度，但是二手房市场还是甚为活跃。二手房买卖纠纷复杂多样，记者日前从北京市第一中级人民法院了解到，在二手房买卖纠纷案件中，有45.9%的当事人主张双方签订的买卖合同无效，而在主张二手房买卖合同无效案件中，又有53.5%的当事人是以出卖房屋系共有财产为名主张无效。因此，法官提醒，消费者在购买房屋时要先搞清房屋权属关系，谨防“半路杀出程咬金”。

  ■ 以夫妻共有财产为名主张无效

  张某与李某签订《存量房屋买卖合同》，张某购买李某位于北京西城某处的房屋。张某支付定金后，李某主张该房屋系其与妻子陈某的夫妻共同财产，陈某不同意卖房，要求解除双方的买卖合同。张某遂诉至法院，要求李某继续履行合同，并支付逾期交房违约金。

  法官说法：婚姻法规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”根据以上规定，出卖夫妻共有的房屋，一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章。本案张某提供的现有证据不足以证明第三人认可房屋买卖一事。据此，法院判决张某与李某所签订的合同应为无效合同。

  ■ 处置继承的房产需经其他共有人同意

  王大娘与王大爷是再婚夫妇，婚后两人购买了一套房屋，登记在王大爷名下。王大爷去世后，王大娘未经王大爷子女同意，擅自将房屋卖与他人，王大爷子女以其侵犯共有人权益诉至法院。

  法官说法：物权法第九十七条规定处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中各继承人对该房屋没有析产继承，且没有明确表示放弃继承，故该房屋处于共同共有状态。王大娘未经其他共有人同意即签订房屋买卖合同，属于擅自处分共有财产的行为，侵犯了其他共有人的合法权益，该房屋买卖合同无效。

  ■ 以公证书的形式确认共有关系

  1998年5月，段氏两兄弟各出资购买了一处房屋，两人各占二分之一产权，并作了公证，但该房屋所有权登记上仅写了段兄的名字。2009年4月，段兄经过中介机构介绍，与陈某签订了《存量房屋买卖合同》，将房屋以140万余元卖与陈某，该房屋至今未过户到陈某名下。段弟以未经共有人允许为由，主张合同无效诉至法院。

  法官说法：物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。段氏兄弟虽然签订协议约定房屋的产权二人各占二分之一，但两人未到不动产登记机构作共有权登记。现该房屋的所有权登记在段兄名下，因此两人之间的约定仅发生债权效力，而不发生物权效力，即段兄为该房屋的合法所有权人。因此段兄与陈某签订的《存量房屋买卖合同》无须征得段弟的同意，该合同合法有效。

  □法官提醒

  共有人一方以未经其允许主张房屋买卖合同无效的案件中，有些确实是卖房人违背其他共有人意志私自卖房，但也大量存在买卖合同签订后因为房价变化等原因，房屋所有权人不愿意卖房的，于是隐性共有人“站了出来”。我国目前并无强制共有权人必须登记的措施，房屋产权登记往往仅登记一名所有权人，隐性共有人大量存在，这导致共有权人无法完全在房屋所有权证书上体现，在交易的过程中，购房人很难发现还有其他共有人。另外有些购房者对中介机构业务员的“口头承诺”过于信任。而某些中介机构为了尽快促成买卖双方签订合同，或对房屋的产权状况缺乏调查，或帮助一方隐瞒实情。

  据此，北京市第一中级人民法院的法官提醒购房者：

  选择正规中介机构，对中介的承诺和保证以及应该提供的服务，均以书面形式约定，这样可以鞭策中介机构认真审查卖房者资质，确保所买房屋无权利瑕疵。

  签订房屋买卖合同前，应认真审查房屋的权利状况，要求售房者提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明，以免侵犯其他共有人的权利。建议购房者多向房产登记部门、小区物业以及邻居等了解房屋状况。

  签订二手房买卖合同时，应提前考虑房价变化等因素，约定违约赔偿责任，避免因房价变化而导致守约方遭受损失。对于购房者，应在具备办理过户手续的条件时，及时办理，避免对方反悔。

  增强维权意识，了解房屋买卖中发生纠纷的原因，在看房或房屋买卖磋商过程中应认真审查并保留好有关票据，可以邀请有买卖经验或者法律知识丰富的朋友陪同。