别墅玩“变脸” 邻里频翻脸

 

  因为弟子殴打前来采访的记者，近来相声演员郭德纲陷入了舆论的漩涡之中。虽说新闻聚焦在打人、辱骂记者、表演低俗等上面，但事情的导火线却是郭德纲在自家别墅外圈占公共绿地。

  一段时间来，别墅私搭乱建的新闻不时见诸媒体，来自司法机关的统计验证了这一社会动向。北京市顺义区是别墅“扎堆”的一个区，该区法院司法统计显示，别墅改扩建引发相关纠纷早已有之，但是到了今年，此类纠纷呈现出大爆发的趋势，而司法途径解决存在局限性，相关行政主管部门应当加大处理力度。

  今年是纠纷爆发年

  北京市顺义区因距离市区较近，地理位置优越，交通便利，且拥有潮白河、汉石桥湿地等得天独厚的生态资源，因此吸引了众多房地产开发商在辖区内开发了连排、双拼、独栋别墅等高档住宅小区，该区域内著名的别墅区有优山美地、嘉浩别墅、名都园、龙之湾嘉园、棕榈滩花园小区等等。

  但是，随着别墅逐渐进入百姓生活领域，对别墅进行改扩建等违法行为随之产生。轻则在车库上加盖阳光房、开挖地下室，重则凭空加建二层小楼，更有甚者将开发商修建的别墅夷为平地后按自己的意愿重盖房屋。这类纠纷逐渐反映到了司法领域。早在2006年，主持人李湘就因为在其购买的别墅内加筑台阶、搭建二层阳光房等被其所在的物业公司诉至法院，且经一审、二审终被判败诉。而到了2008年，因各自所有的别墅均改扩建，比邻而居的影星赵文卓与画家方力钧对簿公堂，互诉私搭乱建。

  如果说此前这类纠纷还是零星的个例，只是因为当事人是名人而吸引社会注意的话，到了今年，其数量直线上升，呈现大爆发之势。以顺义法院后沙峪法庭为例，2008年仅判决1起业主起诉物业公司和邻居的相邻关系纠纷；2009年判决1起业主诉邻居相邻通风、采光和日照纠纷，并调解1起邻居诉邻居的相邻损害防免关系纠纷；判决和调解结果均是违法搭建业主对违建予以部分拆除。但到了2010年，截至7月31日，已受理相关纠纷15件，其中包括业主以相邻关系纠纷起诉的有6件，物业公司起诉业主的有9件。这15件诉讼中，目前已经判决驳回原告的诉讼请求1例，调解1例，13例未决。

  “并非所有的私搭乱建引发的纠纷都会诉至法院，法院在对私搭乱建的介入阶段上应该说是比较滞后的，基本上是在违法建筑已经建成，邻居以相邻关系纠纷，物业公司以物业管理纠纷起诉私搭乱建业主时，法院才有机会和权力对其相关纠纷进行审理。即便这样，法院今年受理的案件大幅上升，可以说是一个‘爆发年’，”顺义区法院法官魏志坚分析说。

  争“光”争“地”争“风景”

  郑淑红和陈伟仁分别是顺义区后沙峪西白辛庄榆阳路5号嘉浩别墅4区D4019幢和D4017幢的业主，双方东西相邻，郑淑红居东，陈伟仁居西。

  2008年，陈伟仁在其居住的别墅靠近郑淑红一侧进行了扩建，其中一层向东外扩2.28米，二层外扩1.1米。

  郑淑红认为影响了自己，她说：“在私搭乱建前，我的房屋通风条件良好，院落、客厅、餐厅、卧室每日都有阳光照射进来且采光时间长，现由于陈伟仁的原因，即使正午时分阳光也很难照射进来。而且陈伟仁私建的餐厅和厨房与我房屋较近，严重影响我房屋居住人私生活的隐秘性，况且厨房噪音、油烟排污外溢污染了我庭院空气质量，上述情况严重影响房屋居住人的生活质量和身体健康。”于是，郑淑红以扩建部分对其采光、通风等构成影响为由提起诉讼，要求陈伟仁拆除私自扩建部分，为此双方发生诉争。

  陈伟仁则辩称，郑淑红所述与事实不符，他对房屋的扩建并未影响其房屋的通风、采光和日照。自家的厨房没有通向郑淑红庭院的排烟设备，且一家三口饮食以西餐为主，根本不会出现污染其庭院空气质量的问题。

  在审理期间，顺义法院法官对双方诉争现场进行了勘查，现场勘验结果显示，陈伟仁扩建部分对郑淑红通风、采光等已经构成妨碍。同时查明，陈伟仁扩建房屋的行为未征得物业等相关部门审批。法院判决，郑淑红与陈伟仁东西邻居居住，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍的，应当排除妨碍。陈伟仁擅自将所购买别墅向外扩建，给郑淑红构成妨碍，应予拆除，恢复原状。

  这是别墅改扩建引发纠纷的一个典型代表，顺义法院法官周益介绍说，目前因别墅改扩建进入法院诉讼的主要是两类纠纷：一是相邻业主提起相邻关系纠纷，二是物业管理纠纷。

  在前者，往往是一方业主私自对自家别墅改扩建，搭建建筑物、构筑物或是开挖地下室等，邻居通常以相邻通风、采光和日照纠纷、相邻损害防免关系纠纷等案由诉至法院，要求对方拆除违章建筑、恢复原状、停止侵害、排除妨碍。

  在后者，物业公司发现有业主开始私搭乱建后，除了下发整改通知书，向相关部门报告违规行为之外，无法采取其他措施制止，且个别业主还可能雇人与物业公司对抗，或是以不交物业费抗衡物业公司的管理。因此物业公司无奈只好起诉至法院，请求法院判令业主拆除违章建筑。

  “圈地”成风为哪般

  普通人会说，别墅动辄两三百平方米，面积够大了，业主为什么还要热衷于“圈地”呢？

  业内人士分析说，这是一个认识误区，事实上，别墅本身的面积相差极大，小别墅200-300平米，大别墅过千平米，购买别墅的业主因为居住使用或是因别的原因，导致其购买的别墅的设计、面积与自己的需求存在差异，促成其进行改扩建。

  “在房价上涨、寸土寸金的今天，住普通商品房的百姓尚且有可能通过加建飘窗、搭建棚子获得非法利益的情况下，别墅业主更有可能利用别墅密度低、空间大、绿地多等特点进行改扩建，以获得现实利益，”该专业人士说。

  有意思的是，多起案件反映出，不少国外及香港业主，其原本生活的国家或地区根本不存在私搭乱建的现象，在入住到中国内地小区后，一开始对房屋也未进行超规定的改装。但是，这部分人看到别墅小区里有部分业主开始搭建而并未被物业公司或政府的相关部门及时制止，并予以拆除，便产生了跟风效仿心理。他们认为既然别的业主都拆改建了，自己不建反而吃亏，抱着“别人改建我也建，不建白不建”的心理加入了违法改、扩建行列。

  当然也有法律意识淡薄的因素，不少进行改扩建的业主被告上法庭后，“振振有词”地说，他购买了别墅产权，当然享有对其任意改建、装饰装修的权利，而且搭建只是对自家房屋的行为，不会影响他人，也不会影响公共环境。北京市赢海庄园小区刘姓业主的话很有代表性，他说：“我花了小一千万买个房，因为秋天有风沙做个门廊，因为不想让别人家的狗到我家院子里撒尿围个围栏，这个错误很严重吗？”