老人卖房反悔违约 患遗忘症情有可原

  本报讯 广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院日前审结了一起房屋买卖合同纠纷案，患有“逆行性遗忘症”的老人卖房时未考虑周全，将自己独居的唯一房屋出卖他人，翌日反悔，遭买房人起诉要求其按合同约定赔偿19万元违约金。法院综合考量老人患病程度及卖房后无房居住的情况，判决老人返还买房人定金并赔偿违约金2000元。

  法院审理查明，史老太与徐某签订《存量房买卖合同》，约定史老太将其所有的个人房产出售给徐某，成交价为40万元，徐某先支付定金2万元，待史老太将房产证、土地证及房屋一并交付给徐某，徐某一次性支付剩余房款。同时，合同还对违约责任进行了约定：违约方应支付给守约方房屋总价20%的违约金。合同签订后，徐某向史老太交纳了2万元定金。翌日，史老太即要求解除卖房合同，徐某多次找其协商要求继续履行合同遭拒绝，遂将其诉至法院，要求返还2万元定金并承担违约责任，赔偿违约金及滞纳金共计19万元。

  史老太认为自己患有“逆行性遗忘症”，签订合同时正处于健忘、不特定糊涂的状态且受人鼓动，如将房屋出卖将会居无定所，因此卖房合同应予解除，但徐某提出的19万元违约金明显过高。

  法院审理认为，徐某要求解除合同并返还定金，史老太未提出异议，因此双方签订的《存量房买卖合同》应予解除。对于违约金数额问题，综合案件证据，考虑到史老太是年近82岁的老人，且患有“逆行性遗忘症”，在签订合同时，未能充分考量其将独居的房屋出卖后将如何生活的问题，如继续履行合同，史老太因情形的变更，将丧失赖以居住的房屋。因此，根据合同的履行情况，以及过错程度和实际损失与否因素，徐某主张的违约金过高，根据公平原则和诚实信用原则应予减少，酌情认定史老太应支付徐某违约金数额为2000元。