解码北京首例“绿地缩水”业主胜诉案

  

  宣传册称小区绿化率50%以上，但经测绘该小区绿化率仅为10.37%，新天第小区的业主将开发商告上法庭。4月16日，北京市第二中级人民法院法官周末进社区开庭，二审该小区10名业主诉开发商“绿地缩水”案，并终审判决开发商应承担赔偿责任。至此，这起北京首例诉小区“绿地缩水”业主胜诉案画上了圆满句号。

  4月16日，周六，北京二中院民一庭的法官们来到位于朝阳区的新天第小区，在30层一间物业办公室内，他们将国徽、法槌摆好，设置了一个临时社区法庭，开庭审理新天第小区10位业主诉开发商“绿地缩水”上诉案。

  开发商一审输官司

  说到这起案件，还要追溯到2000年，新天第小区项目开盘预售时，业主们看到金泰公司刊登的销售广告及宣传材料上均列明“小区绿化率在50%以上”，遂与金泰公司签订《商品房买卖合同》，购买了新天第小区的房屋。

  但业主们自2002年5月陆续入住后发现，小区绿化率与购房前宣传的50%明显存在巨大差异。2007年，小区业主委员会委托专业测绘机构实地测量，结果发现小区的绿化率仅为10.37%。此时，小区及周边建设已经定型，金泰公司无法再对小区绿地进行改建、扩建。2007年8月，针对“绿地缩水”问题，新天第小区的两名业主到法院起诉了金泰公司，随后169名业主展开“车轮诉讼”，先后状告开发商金泰公司，要求其向业主赔偿“绿地缩水”的损失。

  一审法院经审理认为，金泰公司在销售广告和宣传资料中有关“小区绿化率50%以上”的内容，对合同的订立及房屋价格确有重大影响。金泰公司的该项允诺虽然未载入合同，但根据相关规定亦应视为合同内容。小区实际绿化率与金泰公司允诺的数值不符，金泰公司应当承担违约责任。据此，法院一审判决：金泰公司赔偿业主损失1000元至3000元不等。

  一审判决后，金泰公司不服，以业主委托代理人寄送《二次敦告函》时并未取得业主授权，因此其行为不能构成诉讼时效的中断为由上诉至北京二中院，请求撤销原判。

  绿化率是否为合同内容

  10时15分，庭审正式开始。

  上诉方金泰公司的代理人当庭表示，绿化率50%的概念包括对小区周边环境的描述，不应该视为合同内容，不可能对业主是否购房形成重大的影响。此外，从小区业主2002年入住，到2007年才有业主对小区绿地面积进行测量，业主在长达5年内没有通过合法的途径主张权利，已超过诉讼时效。

  “如果把朝阳公园的绿化也算进来，那么对方可以在宣传资料中说绿化率有1000%！”10名业主的共同代理律师反驳称，金泰公司将城市公共绿化面积也计算到小区里去，显然是不合规定的。对于诉讼时效问题，代理人称没有法律规定律师函必须附上委托书，而且在本案审理过程中，业主已经到法院亲自签字确认了委托书的真实性，也确认了委托函的时间。因此，业主们的诉讼请求并未超过法定诉讼时效期限。

  二审当庭宣判业主胜诉

  法庭审理查明，金泰公司与10名业主商品房预售合同上诉案中，金泰公司在销售广告及宣传资料中有关“社区绿地50%以上”的内容具体确定，且对双方商品房买卖合同的签订及房屋价格确有重大影响，应属要约，金泰公司的该项允诺虽然未载入商品房买卖合同，但根据双方相关规定亦应视为合同内容。根据鉴定结论，该小区实际绿化率与金泰公司允诺的绿化率数值不符，金泰公司应该承担绿地缺建的违约责任，原审法院酌情判决金泰公司赔偿业主相应的损失并无不当。

  关于律师代理业主发出《二次敦告函》的行为是否构成诉讼时效中断，法庭认为，依据在案证据证明：2007年7月18日测绘报告作出后，业主方才获知该小区的绿化率与金泰公司宣传内容不符，后委托代理人于2009年7月10日向金泰公司邮寄了《二次敦告函》要求金泰公司于收到该函之日起90日内向业主支付赔偿金，这10名业主均在该函包括的业主之列。综合上述事实，可以认定自10名业主向金泰公司发出《二次敦告函》之日，即构成诉讼时效中断，10名业主起诉并未超过诉讼时效。

  最后，法庭经过短暂的休庭合议，当庭作出终审宣判：二审驳回金泰公司上诉，维持原判。一、二审案件受理费均由金泰公司负担。

  ■记者观察■

  法庭进社区 便民亦普法

  4月16日中午，审判长当庭宣布终审判决后，旁听席上立刻响起了热烈的掌声，一位业主大声说道：“谢谢法官！”

  记者随即采访了新天第小区业主李定鲁先生，他说：“我和女儿、女婿都住这个小区，我都快80岁了，没精力一趟趟跑法院，孩子们倒是有精力，可他们没时间呀！现在，法院到小区来开庭，解决了我们当事人的大难题！”

  面对二审败诉的结果，开发商的代理人表示：“我们会积极履行法律义务。”

  “我们选择在周六到社区开庭，可使业主有充分的时间来关注本案，业主也不用长途奔波到法院开庭了。我们来到这里，可以在庭审前通过询问业主，通过对小区的现场进行勘验来看绿地是否缩水。”本案的主审法官告诉记者。

  承担北京东部8个区县房地产案件审判工作的是北京二中院民一庭。据该庭庭长周瑞生介绍，近年来，随着城市化进程的迅速加快，地产类民事诉讼出现了许多矛盾尖锐的新类型案件，如何通过审判方式的转变，宏扬司法为民传统、坚定执法为民信念，他们在办案中对此不断进行探索。

  周瑞生说：“在传统的民事案件审理中，我们常采用下乡进村，到田间地头办案等便民措施，但是，这些方法现在已经无法满足群众的新需求。近年来，我院在便民、利民、为民的具体措施上从深处想、往细里做，逐渐推出一系列方便当事人诉讼的新举措。为方便远郊区县的当事人参与诉讼，我院推出了远程视频庭审；针对工作繁忙的当事人，推出了晚间法庭、周末法庭的庭审方式。现在，我们开办社区法庭，就是从坐在法庭里办案到走到居民身边办案的一个新尝试。”

  “对小区业主维权的诉讼，法院考虑到案件中与开发商有矛盾的业主往往是群体性的，诉讼所争议的问题又都集中在房屋质量或面积缩水等问题，法官到小区现场开庭，一方面可以对双方争议问题做现场勘验，另一方面又可以方便当事人参与诉讼。同时，其他业主通过前来旁听庭审，了解了案件的审理进程，又普及了法律知识。这样做，可以起到三个一的效果，即审理一案，教育一片，稳定一方。”周瑞生这样介绍。

  通过旁听社区法庭对这起群体性诉讼的公开审理，通过了解法官走进社区开庭的思路和做法，记者亲身感受到，社区法庭，把群众的司法需求当做了努力的方向，将关注民生、倾心为民，当做了构建和谐社会、维护稳定的切入点和突破口，是一项将爱民、便民、利民、护民的宗旨贯穿于诉讼过程的新尝试。