中国必须避免房价泡沫破裂

确定中国房地产市场是否存在巨大泡沫或许是当今世界面临的最重要问题之一。

不仅中国的经济增长依赖住房建设，而且世界其他许多经济体——尤其是诸如巴西和澳大利亚这样的大宗商品出口国——的命运也取决于这个世界第二大经济体的需求。

从地缘政治角度看，这同样是一个重要问题。

住房建设是推动中国经济增长的主要动力，如果房地产市场泡沫破裂，在其冲击波的作用下，中国经济增长率可能将下降至个位数。根据官方估算，如果要控制社会动乱和政治诉求，中国经济必须每年保持7%—8%的增长率。

如果中国新兴的中产阶级看到自己新买的住房和别墅的价格因中国共产党管理经济不善导致房地产市场泡沫破裂而一落千丈，他们可能就不会接受了。

那么，中国房地产市场究竟是否存在泡沫？

中国随处可见的空置房和烂尾楼表明，这个国家存在着房地产市场泡沫。但是，不幸的是，我采访过的一些最聪明的人都不赞同这种观点。一些人说，存在着巨大泡沫；另一些人则认为不存在泡沫；甚至还有人说，如果真的存在泡沫，它也不会破裂。

对那些将泡沫定义为“杠杆率快速上升以支持对上涨资产价格的投机”的人来说，中国的房地产市场并不符合这一模式。

据里昂证券亚洲公司公布的数据，在中国，家庭债务与可支配收入的比率大约为45%．低于美国上世纪 60年代的55%，而且远远低于美国2007年房地产市场泡沫破裂时的130%。

但是，如果你将泡沫定义为“资产价格与其内在价值之间的极度不平衡”，那么中国房地产市场就在其中之列了。

在北京郊区，如首都机场附近，分布着诸如“棕榈滩”、“莱蒙湖”这样一些别墅区。尽管其名字非常好听，但其建筑质量却很差，隔音效果也不好。可是，北京一栋像样的别墅的价格却不菲，需要上千万元人民币，足可以在英国伦敦买一栋漂亮的别墅，或在纽约曼哈顿买一套豪华住房。

在附近方圆几英里的空旷农田里正在建造的有大约30个类似项目，人们很难想象这种价格能够持续下去。

尽管北京的豪华别墅是极端事例，并不代表中国整个房地产市场。不过，在中国许多城市，住房的平均价格是中国家庭年均收入的几十倍。在发达经济体，住房价格是家庭年均收入的大约3倍被认为是正常的。在其他亚洲国家住房价格达到年收入的5至7倍也是较常见的。