这起房屋买卖合同纠纷案疑问多 检察院抗诉成功

 来源：腾讯：大渝网 发布时间：2012/4/19 16:34:51 点击数：

导读:近日，重庆市人民检察院第三分院以市人民检察院名义抗诉的田某与张某房屋买卖合同纠纷申诉案，经中级人民法院再审，双方当事人达成调解协议，申诉人获得补偿10000元。2007年9月底，田某购买了南川区某花园小区房屋一套…

近日，重庆市人民检察院第三分院以市人民检察院名义抗诉的田某与张某房屋买卖合同纠纷申诉案，经中级人民法院再审，双方当事人达成调解协议，申诉人获得补偿10000元。

2007年9月底，田某购买了南川区某花园小区房屋一套。后于2009年4月到某置业顾问有限公司登记出售该房，并将该房买卖事宜交由其哥哥代为处理。2009年5月，张某对此房有浓厚的兴趣，于是决定买下此套房屋，遂与田某的哥哥签订了一份《房屋买卖合同》，购买田某此前登记出售的房屋，同时约定违约责任：“甲乙任何一方拒绝或解除合同，由违约方向另一方支付本合同第三条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金”。合同签订后，张某即向田某的哥哥支付了5000元定金，田某随后亦从外地赶回南川处理卖房事宜。同月，张某以书面形式通知中介公司及田某，表示不再履行该《房屋买卖合同》，双方据此发生纠纷，田某起诉至当地人民法院要求解除该合同并判令张某支付违约金38000元。

2009年6月当地人民法院作出判决：一、解除田某与张某2009年5月签订的《房屋买卖合同》；二、由张某支付田凤俊违约金38000元。该案判决后，张某不服，上诉至上级人民法院，法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》属于预约合同，并非商品房买卖合同，其违约行为应当按照定金罚则予以处理。遂于同年9月22日作出判决，维持原审判决第一项，撤销第二项，并驳回了田某的其他诉讼请求。

田某不服该判决，向检察机关申诉。三分院审查后认为，原二审判决认定该合同为预约合同缺乏证据证明。据此，经市院授权，三分院于2010年9月依法就该案提出抗诉。

中级人民法院依法开庭对本案进行了再审审理，审理过程中组织双方进行调解，在检察官与主审法官的耐心劝解下，双方当事人最终达成调解协议：一、由张某一次性支付给田某因本案房屋买卖造成的经济损失10000元；二、张某原交给田某的本案房屋买卖定金5000元不再退还。

检察官说法：预约合同，是合同学理分类体系中较为特殊的一类合同，目前在我国法学研究领域内论及甚少。

原二审判决所援用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，是针对地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权的商品房买卖合同，但本案涉及的房屋交易系自然人之间的二手房买卖，不属于“预约合同”；同时根据合同法规定，当事人同时约定了违约金和定金，一方当事人违约时对方可选择适用其中之一。田某选择了适用违约金而原二审判决却对该案适用定金罚则，剥夺了田某作为非违约方的选择权。(邱靖杰)