二手房交易从高峰逐步走向平稳

 来源：浙江在线 发布时间：2012/5/11 16:08:58 点击数：

导读:据市房地产交易办证中心数据显示，3月份市区二手房成交735套，是近两年的高峰。4月，数据降到542套，相比减少了1/4左右，虽然仍属于近期高点，但已明显转向平稳。　　业内人士认为，随着刚需的集中释放进入尾声，市场…

据市房地产交易办证中心数据显示，3月份市区二手房成交735套，是近两年的高峰。4月，数据降到542套，相比减少了1/4左右，虽然仍属于近期高点，但已明显转向平稳。

　　业内人士认为，随着刚需的集中释放进入尾声，市场将走向常态化、平静化，5月也许还有一波行情，而具备刚性特点的改善型客户，有可能取代目前的刚需，成为二手市场的成交主角。

　　成交量释放有个缓冲期

　　数据显示，今年4月份市区一手房的成交数据大幅放大，这是开发商们最近两个月集中以价换量的结果。4月1～30日，金华市区住宅商品房总成交676套，相比3月环比上涨了80%；而二手房成交542套，相比上月环比下降了26%。

　　最近一周的4月26日～5月2日，市区二手住宅交易数为70套，环比下降了55%，单周交易量跌到百套内。而今年3月和4月的平均单周交易量分别在180套和130套左右。在2009年12月，当时市区二手房单周交易量一度达到545套，是最近几年的最高点。

　　这组数据说明，市区的二手房成交量已经逐步从高点平缓下移，慢慢走向平稳。“主要原因是多方面的，前期的刚需群体已经消化得较多，而这段时间卖房子准备改善升级的改善型客户，则需要一个月左右时间回笼资金，这里产生了空当期，等个把月后，可能会有较集中的成交。”市区江南一家中介的负责人小朱告诉记者。另外，学区房的需求，肯定是长期持续的，并且成为现在人们购房必须考虑的几个重点因素之一，但或许将从前两个月的集中爆发变为长久释放，体现在交易量上就是数量减少。

　　改善型刚需拿过接力棒？

　　市民小赵最近以120万元左右的总价卖掉自己位于江南的105平方米的多层住宅，在靠近环城北路附近的一个楼盘购买一套140平方米的新建住宅，总价为160万元。他觉得，贴几十万元购买的这套实际使用面积接近190平方米的新房，相比原来的房子空间明显增加，交通、绿化等条件都不错，虽然没有原来小区周边环境那么繁华和方便，但一家三口的住房条件得到了明显改善。

　　随着这两个月的市场成交量回暖，市场上的这种换房需求逐渐增多，其背后就是被称为“刚改”的改善型刚需客户。

　　相对于一般的刚需，他们买的不是首套房，而是第二套乃至第三套，这是差别。但同时，他们的房子或者老旧，或者环境欠佳，或者某些功能落后，使他们的换房需求也显得迫切和刚性。

　　“这两个月挂牌成交的二手房中，一些卖房比较着急的大多都是‘刚改’客户。”市区宾虹路上一家中介业务员说，他们把现有的房源卖掉，再去买入中意的房源，卖房款可以承担大部分的新房款，即便有差额也可以负担，比起直接买新房的压力要小得多。

　　因为资金到位有个时间差，一段时间以后，这些客户的资金到位，就可以再度出手买房。而由于刚改买的不是第一套房，其对于买房的性价比要求更高，选择范围也更广，总价在100万元以上，户型面积在120平方米左右的房源会成为考虑对象。

　　“现在市场有三种购房类型，一种是刚需买家，一种是孩子着急上学的家长，还有一类就是以旧房换新房的改善购房者。特别是位于市中心地段，交通便利，学区相对比较好的房子，成交量相对比较好。”业内人士认为。

　　多数市场人士认为，金华的一、二手房市场将回归平静主基调。金华作为三线城市，其房地产市场是一个内生性的市场，相对封闭，主要依靠本地客户群自我消化。像2009年的急剧膨胀、炒作成风的，并不正常。经过两年多的宏观调控，包括二手房在内的楼市将回归常态和理性，火暴难见，恐慌不再。“今后的二手房，可能就是看到适合的就谈，谈好了就买，会很平静。”