未经妻子同意卖房 合同有效但履行不能

　基本案情：

　　2011年3月，刘某未经其妻杨某同意与张某口头约定，将夫妻共有的房屋出售给张某，并于同月25日收取张某支付的房屋预付款六万元后，将房屋所有权证等证件交给张某。杨某知晓刘某出卖房屋后，明确表示不同意出卖该房屋。尔后，张某向刘某提出支付余下房款并要求刘某过户，刘某以其出售该房屋未取得杨某同意致使双方达成的房屋买卖协议无效为由不愿过户，张某遂起诉至法院，要求刘某履行房屋买卖合同，协助其办理房屋权属转移登记手续。

　　裁判要旨：

　　本案讼争房屋系刘某与杨某的夫妻共同财产，刘某若要处分该房屋需要征得房屋共有人即杨某的同意，刘某未经杨某同意擅自出卖本案讼争房屋属于无权处分。

　　根据《物权法》的规定，当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。即是说，合同之效力不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件，该合同是合法有效的，物权变动原因（订立合同）与物权变动结果（所有权转移）是相互独立的。若处分人对标的物没有处分权，出卖人对标的物的处分行为属于无权处分行为，该处分行为效力待定，即该处分行为是否有效，取决于权利人是否追认或出卖人是否取得处分权。若权利人予以追认或处分人取得处分权，则其处分行为自始有效，否则，该处分行为自始无效，处分人因不能履行合同而承担违约责任。在标的物为不动产且已变更物权登记的，鉴于不动产登记的公信效力，即便处分人没有处分权，相对人根据善意取得制度也可取得标的物的所有权。本案中，张某与刘某之间的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，也不存在法律规定的合同无效情形，双方之间的房屋买卖协议是合法有效的。张某与刘某约定买卖房屋时，作为房屋共有权人的杨某并不知情，事后杨某亦不同意将本案讼争房屋卖给张某，这就说明，刘某在与张某约定房屋买卖协议并收取部分房款后，未能取得本案讼争房屋的处分权，致使张某与刘某之间的房屋买卖协议无法继续履行，即办理房屋产权转移登记手续，不能发生房屋所有权转移的物权变动效果，张某由此遭受的损失可通过其他救济途径予以维护。

　　根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，因无权处分致使标的物所有权不能转移，买受人可要求解除合同并主张损害赔偿。经法院向张某释明其诉求无法得到支持时，张某仍坚持要求刘某继续履行合同，协助其办理房屋产权属转移登记手续，法院遂判决驳回了张某的诉讼请求，张某不服上诉。双方在二审中达成调解协议：解除张某与刘某口头达成的房屋买卖协议，由刘某与杨某一次性支付张某房款及赔偿款共计九万元，张某将房屋所有权证等证件返还给刘某与杨某。

法律链接：

　　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

　　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”