麻辣探：租房纠纷多 专家支招如何签合同避风险

[导读]房屋租赁市场日益活跃，但由于租房双方太过随意，带来的纠纷也不少。大渝网一探租房的烦心事，并请专家现身支招，告诉广大网友如何在租房过程中，明确合同约定，避免租房纠纷。

租房那些烦心事：

案例一：租户不交租 房东有理说不清

郭女士在重庆江北区有一套70平米的房子，2011年3月租给在附近做生意的陆先生，当时郭女士告诉对方房屋必须要承租两年或两年以上，陆先生答应暂租两年。双方约定每半年交一次租金，租金为1500元/月。双方口头约定，并没有签下合同。

据郭女士介绍，2012年10月，早就过了交房租的时间，她多次催促陆先生交租，对方一直不交下半年房租。

10月中旬陆先生搬离了出租房，将房子还给郭女士。郭女士让对方将下半年房租交上，对方不交，郭女士又让陆先生将九、十月份的房租交给他，对方仍然拒绝交租。

无奈下，郭女士将陆先生告上法院，陆先生说，当初和郭女士约定的交房日期是10月中旬，房租自己已经交完了。

由于双方各执一词，当时也没有签订租房合同。最终，郭女士败诉。

案例二：二房东下落不明 大房东找上门称未收到租金

还在念大学的小刘，因为大四实习，为了方便出来租房，哪知遭遇了二房东。

小刘说，突然有一天大房东跑来要让她和室友立马搬走，原因是没交房租。但小刘和她室友才在前不久付了新一个季度的房租。而且小刘到大房东找来的那天，才知道 自己是和二房东租的房，现在二房东下落不明。大房东一口咬定租金没交，要求小刘搬走，小刘因为是合租，具体合同她也根本没关心，最后只好损失了刚交的三个 月房租，搬家走人。

“都不晓得是不是两个人合伙来骗我的。”小刘称。

案例三：刚交房租房东就卖房 租户被迫搬走

刚出来工作的王先生和朋友在涪陵租了一套房子，租金是一个季度一交，最近新交了一个季度3000元租金。

但是房东突然把房子卖了，事先并没有通知他们要卖房子。后来新房东要求他们搬出去，还换了房屋门锁，但王先生之前交的一个季度的租金还没有到期。最后王先生与新房东协商，让新房东减掉相关的费用，租金，水电气等。

最后估算了一下，损失大概1000元。王先生也提到，他们与房东之间签订的合同的时候没有写明，在租房期间不得转让，转租，转卖等。

案例四：遭遇无良中介 口头约定不作数

现在家住渝中区的王小姐说起她以前的租房经历，就是一肚子火。之前她念大学的时候在北京实习租房，因为实习时间很短，就和租房中介说能保证租2个月，第三个月按住的天数算。中介口头答应了她的提议。但到签租房合同的时候，王小姐看到合同上写的租期一年，房租一季度一交。当时就问中介，为什么是这样，能不能添加附加条款。中介却告知她这是份通用合同，不好改的，当时她只好这样签了，并交了一季度的租金外加一个月房租做押金。

当王小姐住满2个月的时候，实习结束就不打算再租了。她提前一周通知中介说要退租，中介却称合同上是签的租期一年，如果要退租那么必须要转租给别人。可是王小姐当时急着离开北京，而且因为之前中介口头答应了她可以租满两个月就能中止合同，就没有去找转租的人。

可等到要退租的时候，中介就坚持合同上是签的租一年，王小姐只好放弃了多交的第三个月房租和押金，总共损失了2个月租金。

避免租房纠纷 租赁合同示范文本出台

租房纠纷的案例比比皆是，不论是房东还是租客，都有一肚子苦水要吐。正是因为租房纠纷越来越多，日前重庆市工商局和重庆市房管局联合出台了《重庆市房屋租赁合同》示范文本，针对一些可能引起纠纷的条款上做明确规定，帮助租赁双方规避合同纠纷。

市工商局合同处有关负责人表示，为了尽量避免租房纠纷，也让租赁双方维权有据，市工商局和市房管局联合制定了《重庆市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）示范文本，明晰了租赁双方权利义务，进一步规范租赁行为。将在2013年7月1日在全市使用。该负责人也表示，这份《租赁合同》不是强制使用，是给租赁双方一个参考。

“银货两讫”难做到 合同要明确租金及押金细则

该负责人向大渝网表示，目前租房市场涉及合同纠纷的问题主要表现在：一是由于双方在签订合同时没有明确押金是否退还，一方当事人就利用这个漏洞不还押金导致纠纷发生；二是租金支付期限不明确；三是当事人双方在签订合同时没有明确交接装修、房屋设施等内容。

为此，针对突出问题，示范文本中明确提出了租金及其他费用的约定，包括明确租金的支付周期与支付方式；租赁期间，物管水电由何方支付；“租赁期满或合同解除后，甲方应退还乙方支付的房屋租赁押金”等。

示范文本中也明确提出了要填写房屋的基本情况。包括房屋坐落、面积、用途、权属证明及现有装修、设施设备等情况，由租赁双方当事人根据房屋实际状况填写明确。

该负责人也提醒到，对于当事人双方来说租房时一定要将装修、设施设备维修等情况填写明确，才能避免之后可能带来的纠纷。

谨防“二房东” 租房时查验出租人的产权证

在案例收集中，大渝网也发现不少纠纷是来自租户租到的是游“二房东“转租的房子。有的房屋的所有人不知道自己的房子被转租了；有的租客不知道自己不是从房屋所有人手中租到的。为此，在示范文本中，明确提出特别告知提醒当事人了解交易标的的物理和权属状况、正确选择房地产经纪机构和房地产经纪人员、及时办理房屋租赁合同登记备案等事项。

重庆鼎凌律师事务所律师杨聪也表示，作为承租人在签订房屋租赁合同的时候，最好能够查验一下出租人的产权证。主要目的就是确保该出租人有权出租该房屋，避免造成签订租赁合同并交纳部分租金后，却无法居住使用该房屋。

另外查验产权证的一个目的是可以避免出租人是所谓的“二房东”，也就是确保该出租行为不属于转租。因为按照法律规定，转租是必须经过房屋所有权人（也就是原房东）同意的。

所以，“二房东”出租房屋究竟有效无效，就要看他转租的行为是否经过了“原房东”的同意。

口头协议有效 但维权难解决

也有不少纠纷是由于租赁协议是通过口头约定。市工商局合同处有关负责人表示， 口头协议也是合同的一种方式，它广泛应用于即时清结的交易活动中，对租赁双方来说口头协议有效，只是出现纠纷时，解决起来比较麻烦，只有通过协商解决，法院和仲裁都无法受理。

“所以租赁期长的合同一定要采用书面形式，才能保证到合同当事人的权利不受损。”该负责人表示。

“买卖不破租赁” 换了房东承租人也可居住到期满

律师杨聪表示，“买卖不破租赁”的意思就是当合法承租的房屋被房屋所有权人卖掉之后，作为承租人仍然可以继续以原来的条件居住到租期届满。当然作为承租人也无权干涉出租人的卖房行为。

并且在出租人卖房时，作为承租人有优先购买权，也就是在同等条件下，承租人有权利要求房屋所有权人将该房屋卖给他。

合同约定要细致 明确争议解决方式

对于当出现纠纷时如何维权，市工商局合同处的负责人表示，租赁双方在签订合同时一定要在争议解决方式上明确约定是到法院诉讼还是到仲裁委仲裁，特别是仲裁约定，《仲裁法》明确规定，当事人双方没有在合同中明确约定的，纠纷发生后仲裁委不予受理，所以当事人在争议解决方式中一定要明确约定纠纷解决方式。

总的说来就是“诚信信用，约定细致”，纠纷产生之后的处理也要做到“心平气和，友好协商，保留证据，及时解决”。