二手房征20%个税 律师解析房产交易新问题

人民网北京3月5日电 “新国五条”细则中关于二手房征税的条款引起了广泛的关注。若按照新的税收标准，买卖二手房将增加个税几万甚至几十万。北京律师焦景收认为，在新政落实之后，房东和买房人将会遇到大量的新问题。同时，焦律师认为，网上流传的“避税方法‘大多不靠谱，他不建议参照使用。

律师解答房产交易出现新问题

北京律师焦景收认为，各地落实新政后，不管房东还是买房人会碰到大量新问题，他针对这些可能出现的新问题，提出了解决方法。

1、卖房人购房时签订了阴阳合同，出售时计算个税的利差以哪个为准？

焦律师认为，法律是禁止阴阳合同的，如果卖房人在购房时为了避税而签订了阴阳合同，那么在出售时计算利差应以网签的价款为准。这种情况下，反倒增大了计算个税时的基数。

2、二手房征20%个税实施后，买卖双方已签约但未网签的，个税按照20%计算吗？

焦律师介绍，二手房交易中的买卖双方，如果已经签订了二手房买卖合同，但由于种种原因未能及时网签的，个税依然要按照20%计算。当然，赶在各地实施细则出台前进行网签的，也是能够躲过这一“重税”。

3、二手房征20%个税实施后，买卖双方已网签未交税的，个税按照20%计算吗？

焦律师介绍，二手房交易中的买卖双方，如果已经网签的，个税依然要按照之前1%-3%的比例征收，这也是为什么多地的房产交易大厅出现“爆棚”、大家恐慌式网签的原因。

4、没有房产证的房子，将来过户时个税按照20%计算吗？

焦律师介绍，这需要看有无新的政策取代17号文，如果17号文一直实施，那么按照20%的税率缴纳个税在所难免。

5、已签约未交税，个税应由卖房人还是买房人承担？

一般情况，首先要看购房人与卖房人之间签订的《存量房买卖合同》是如何约定的。有约定，从约定；没有约定，按法定。按照现在的二手房交易习惯，个税一般是由买房人承担。当然，如果合同约定由卖房人承担或者合同根本没有约定，那么个税的款项应当由卖房人承担。

6、受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房，出售时个税如何缴纳？

焦律师认为，根据税务总局的相关规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。另外，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后再次出售的，以交易总价减去受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%计算个税。

7、坊间流传的避税方式，真的能够避免二手房交易中的20%个税吗？

焦律师介绍，无论是有违伦理的“假离婚”避税法，还是掩耳盗铃式的“虚假诉讼”避税法，甚至是那些所谓技术处理的“阴阳合同”避税法，要么是违背我国传统的伦理道德，要么是违法违规，且不说这些方法的法律风险究竟几何，但从效果上看，不见得能达到避税的目的，建议不要铤而走险。

8、转让自用了5年以上并且是家庭唯一生活用房的，还免征个人所得税吗？

焦律师介绍，之前是免征的，虽然“国五条”及实施细则虽然没有详细规定，但各地陆续出台的实施细则将会保持以往的做法，这类交易将免征个人所得税。也只有免征，才能避免“误伤”那些有改善性需求的购房者。

网上避税方法不靠谱

避税方式之一 买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户！

避税方式之二 第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话)；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有；第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女；第五步，各自复婚！

避税方式之三 将打算卖出的房产归到夫妻一方名下，然后夫妻离婚，拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售(还需满5年才能避税)，卖掉后双方复婚。

北京律师焦景收介绍，“这些避税方法，有些违背我国传统的伦理道德，有些是违法违规，从效果上看，不能确保最后达到避税的目的，建议不要铤而走险。”