专家：不动产统一登记具有多重效用 难度不能忽视

为不动产统一登记“清障”

统一身份证号和社会保障号，有效推动每一个人进行登记，不动产统一登记制度才不会流于形式

文/《瞭望》新闻周刊记者韩远飞 实习生许晏清

3月底，国务院办公厅发布《关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知》（以下简称《通知》）。其中规定，将于明年6月底前出台不动产统一登记条例。“不动产统一登记制度将推动房产信息的透明公开，一方面为下一步房价调控政策的制定奠定信息基础；另一方面，将在监督贪污腐败，促进社会公平方面起到重要的作用。”对于这一条例出台的意义，中共中央党校国际战略研究所副所长周天勇如此解读。

但是，不动产登记建立的前提是每个人只有一个身份证号，只有一个社会保障号。正因为此，《通知》同时规定，明年6月底同期建成统一的信用信息平台和以公民身份证号码为基础的公民统一社会信用代码制度，“这样不动产统一登记才不会流于形式”，中共中央党校教授辛鸣表示，届时投机性购房将得到有效抑制，利用多个身份证购买多套房的“房叔”、“房姐”们也会无处遁形。

2007年10月开始实施的《物权法》已经作出明确规定，“国家对不动产实行统一登记制度”，但至今进展寥寥。

此番《通知》相关配套“集合”出台，就是为踯躅不前的这项工作扫清障碍，“从更深层次来看，不动产统一登记制度是社会经济发展中最重要的基础性工作之一，现阶段强化统一登记，对促进经济健康发展、社会公平正义，都具有积极的意义。”辛鸣认为。

现行登记制度混乱且不完整

随着我国经济社会的发展，城镇化进程的推进，居民拥有的不动产增加，成为其重要的一部分财富积累。但是，辛鸣表示，经济的快速发展和不动产统一登记制度的发展并不配套，而且弊端已经越来越明显。

“当前我国不动产统一登记制度存在诸多问题需要补足”，周天勇在接受本刊记者采访时亦指出。

首先，我国不动产登记较为混乱。一方面，负责登记管理的部门不统一，不动产登记机构存在“多头行政”的局面。根据现状，土地、房屋、矿产、林业等行政管理部门，都分别对不同的不动产物权拥有登记管理权，使得登记成为一个社会成本很高的复杂过程；另一方面，城市发展过程中造成房屋产权的变动未能及时地跟踪记录，“例如，一些原来国有企业的职工分房、单位的房改房，可能不完全在房产部门的登记表册里。还有一部分城市范围扩大后被纳入的房屋，一些并没有及时登记；此外，包括农村的宅基地的范围、类型也缺少清晰准确的登记。”

其次，纳入登记的不动产登记信息不完全。周天勇说，国外房产的登记不简简单单是房屋数量的统计，每套房产的登记都需要房屋的图纸和外观照片，所在的位置等信息也都要全面登记，而目前我国房产的登记是不是实名登记都存在疑问，“房叔”、“房姐”的出现就是最典型的例子。

第三，当前我国房屋登记在全国范围内没有联网，甚至本地各部门之间的房产信息都不互通，获悉异地甚至本地的不动产信息极为困难。辛鸣表示，由于不动产信息没有联网，造成当前城市不动产持有的家底不明晰，导致不仅全国范围内，就是在一个城市、一个区域范围内也存在不动产信息不透明的状况。

此外，目前我国不动产登记在不动产的财富价值统计和监测上存在缺失，周天勇说：“比如说一个家庭的不动产到底有多少、在什么地段、整体价值是多少，将这些信息统一登记才能衡量出每个家庭财富的总值，以此制定相应的政策。当前我国对于这些登记的标准不全面，整个财富的估值无法监测、统计。”

统一登记具有多重效用

“对当前的房地产市场来说，尽管不动产登记条例的出台期限是明年6月底，但部分拥有多套房的人，因为担心下一步房产税的出台，不排除近期就会选择过户出售的可能性。”周天勇表示，这有利于形成房价趋稳的预期。

辛鸣表示，以房产为代表的不动产这些年来已成为城镇居民主要财富之一，而且由于之前的经济政策对于房产的持有具有一定的鼓励姿态，有房就相当于拥有了不断升值的金元宝。“‘房叔’、‘房姐’等手中握有几十套房，但这些房屋的持有并没有转化成为社会资源的有效运用，既不居住也不租用，搁着就能增值。很明显，这种行为不符合我们经济发展的客观要求。像北京的有些房子十年前到现在，没装修过，价格已经翻了数倍，持有几乎零成本，这种状况很明显是违背公平正义的发展方式。”辛鸣说，当不动产市场被投资投机占据的时候，这个市场就会出现问题。

对于房地产业的发展而言，也只有摸清不动产“家底”才能确定其未来发展的方向。“登记不动产是用现代科学的方法为我们的决策提供基础。在此基础上确定经济适用住房、廉租房等保障性住房的建设比例，从而既满足城镇化发展中的住房需求，又促进房地产业的健康持续发展”。

通过建立不动产登记制度，财产的公开将会更加便利。周天勇表示，一方面能够调节居民的收入以及财富，另一方面客观上将起到反腐作用。

周天勇具体分析指出，实施不动产统一登记制度摸清“家底”后，有利于衡量各个收入阶层之间的住房财富分配格局，对每个收入阶层之间财富差距可以做到心中有数，这样便于监督财富分配是否公平。在这个前提下，可以根据不同的状况开征不动产税，特别是对于多套房的累进房产税，加大多套房屋的持有成本，起到抑制投机的作用。

“现在的土地出让金，实质是对买房人一次性征税；进行统一登记为房产税的开征提供了基础前提条件，随着累进房产税的实施，更多地向拥有财富的人征税，这样税收渠道的改变会极大地缩小收入差距，会对社会财富的分配格局产生深刻影响。”周天勇认为，随着不动产统一登记制度的建立，不仅能促进“分配公平”，更能促进“财富公平”。对于缩小收入差距、贫富差距，“特别是缩小财富的基尼系数大有裨益。”

不能忽视统一登记的难度

通过不动产的登记，对过量持有房产的人，就会形成一种威慑。辛鸣表示，无论是对反腐还是稳定房价，都有促进作用。

但是辛鸣提醒指出，不能忽视全国统一不动产登记工作的艰巨性，“从技术上来说应该没什么问题，但是不要认为很容易，这是一个触动利益的行为，这恐怕就会遇到一些潜规则和一些看不见的阻碍。客观上来说这些年来房产已经成为一些群体获得不规范收入的领域之一，会对我们的不动产登记形成各种各样的阻力。”

“不动产统一登记这样一种类似户口制度的、普查性的推行，如何有效推动每一个人去进行登记，并不像想象中那样简单。”业内人士指出。

此外，不动产登记制度要真正发挥作用，需要身份认证体系和信用体系建设相配合，辛鸣说：“从更深层次来看，不动产统一登记制度是社会经济发展中重要的基础性工作之一，它背后更基础的工作是身份证号和社会保障号的统一，只有确保每个人只有一个身份证号、只有一个社会保障号，不动产统一登记才不会流于形式。”

根据《通知》规定，统一的信用信息平台和以公民身份证号码为基础的公民统一社会信用代码制度也要求于明年6月底同期建成，届时从身份认证、信用记录、不动产信息三个方面对个人信息进行登记记录，“房叔”、“房姐”们也会无所遁形。

北京市房地产协会住宅学术委员会委员蔡金水表示，要推动不动产登记制度的实施，首先要设立一个专门的权威机构管理不动产登记，“以北京为例，中央产权、军队产权的不动产，北京市无法调查核验，需要设立一个更权威的机构”。

而这样一个统一的登记机构要把登记本身的功能和附加的行政功能分离开。清华大学法学院副教授程啸表示，可以把国土和住建部门登记的功能抽出来，建立一个国家层面的登记机构，像国税、海关一样，由国务院直接管理，避免统一登记工作受到地方干预。

此外，周天勇提醒，如果房屋登记之后要征收不动产税，需要面对的问题在于房屋土地的使用年期问题，“登记不动产之后再开征不动产税，它在法理意义上就是对个人持有的大额财产征税。但是，比如说30年期的房屋，土地使用年限只剩下1年了，这个不动产税开征的法理上的合理性就值得探讨。”

对此，他建议，如果房屋登记之后要征收不动产税，应当延长土地使用年期，“从现在50年、70年，延长到200年或者更长。”□