二手房买卖纠纷该如何处理？

　记者胡翀通讯员西法报道 近年来杭城房价节节攀升，由此引发的房屋买卖纠纷案件不断涌入法院。在该类案件中，二手房买卖双方毁约的情形屡见不鲜。近日，杭州市西湖区人民法院的法官结合所办案件以案释法，提醒大家在房屋买卖交易过程中应树立诚实守信意识，出现问题后应通过法律途径理性维权。

　　案例一：卖家违约转卖他人，依约偿付违约金。

　　2016年8月31日，张先生和卖家邢女士签订《房屋买卖定金协议》，双方约定购房款总价为163万元。签约当天，张先生支付定金2万元。依据上述协议，双方应于签订协议后10日内签订正式房屋转让合同，如违约则违约方应按房屋转让总价的10%向守约方支付违约金。

　　此后，张先生和房屋中介公司多次联系邢女士，催促签订房屋转让合同事宜，但是邢女士却并未同意，并于同年10月10日以185万元的价格将房子出售给了他人。张先生将邢女士诉至法院，要求邢女士支付违约金16.3万元，并归还定金2万元。

　　法院经审理认为，买卖双方签订的《定金协议》对被告具有拘束力。依据该协议约定，被告未按约与原告签订房屋转让合同并将案涉房屋出售于他人的行为，已构成违约，应当承担违约责任。

　　关于违约金的认定，该院结合当事人过错、预期利益及被告自认案涉房屋出售的价格为185万元等因素的考虑，对原告要求被告支付违约金16.3万元予以支持。同时，因原告支付的定金已失去担保协议履行的功能，法院判令被告返还原告2万元款项。

　　案例二：买家弃买，违约金怎么定？

　　曹某、谢某系夫妻关系，2014年7月29日，夫妻两人(为乙方，系卖家)和陶某(为甲方，系买家)，杭州某房地产经济公司(丙方)三方签订两份《购房意向合同》，约定曹某、谢某两人共有的两套房屋以总价419万元转让给陶某。

　　合同约定，甲方需向丙方支付意向金5万元。如果乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同以后，则上述意向金转为购房定金。如果甲方不依约履行合同，无权要求返还定金。同时约定，意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。

　　在合同签订当天，陶某将意向金5万元交付该房产公司，后因陶某未按约签订案涉房屋转让合同，曹某、谢某两人诉至法院，要求解除双方签订的《购房意向合同》，同时按照房屋转让总价的10%，陶某要支付两人违约金41.9万元。

　　庭审过程中，双方对解除合同达成一致意见，夫妻两人主张的违约金是否具有事实和法律依据是该案的争议焦点之一。

　　陶某代理人认为，陶某不构成违约。就算构成违约，该份合同约定的定金罚则已对无故不签署正式房屋转让合同的具体违约行为作了明确的约定，且夫妻两人已经收取了陶某的定金，应当依照定金违约责任认定。且如果违约金按照房屋转让总价的10%，明显过高。

　　法院审理认为，原、被告签订的《购房意向合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效。被告未在合同约定的期限内签订《杭州市房屋转让合同》的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。

　　本案合同中，既约定了定金，又约定了违约金，原告选择适用违约金条款主张被告承担违约责任，符合法律规定，法院予以支持。

　　结合本案实际，两原告主张41.9万元违约金明显过高，法院依法予以调整为15万元，双方解除签订的《购房意向合同》。

　　法官提醒：房屋买卖交易双方交易前应慎重决定，避免因考虑不周出现反悔，以致承担高额违约责任。同时，要增强契约意识，慎重对待房地产买卖合同。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国合同法》第一百十六条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金。

　　约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。