小情侣为结婚买房 相中一套“急售”二手房 系法院查封房产 律师提醒风险—— 被查封的二手房 最好别买

法制晚报讯 （记者 梅双）北京济和律师事务所合伙人，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，房地产经纪人。专注商事、房地产建筑等领域，创办房地产与婚姻家庭律师网并担任首席律师。

故事回放

小情侣买婚房 相中查封房

小杨与小王在大学期间认识并恋爱。毕业后两人准备结婚，想买房，但刚毕业没有积蓄，只好向双方父母求助。为让孩子们能够好好生活，双方父母同意出资付首付，贷款由小夫妻两人来偿还。

购房款解决了，小两口开始留意买房了。一天，两人路过一家中介公司时，看到橱窗中张贴的房源中有一套商品房价格很低，红色的“急售”字样特别醒目。进去询问后才知道，房东因为资金紧张，急于将这套房子出卖后偿还债务，但目前这套房子已经被法院查封。这套房屋让夫妻俩很心动，但购买这样的房屋有风险吗？

律师点评

购买查封房可能无法过户

北京济和律师事务所赵鸿江律师介绍，司法机关对房屋的查封属于财产保全的一种。“房屋一旦经司法机关查封，任何人未经采取查封措施的法院同意，不得解除查封或对该房屋进行处分。因此，在查封措施解除前，房屋登记部门无法为该房屋的购买人办理产权过户手续。房屋所有人出卖这类房屋的前提就是设法解除法院的查封。”

赵鸿江表示，房屋所有人解除查封的途径有两种：一是提前清偿引发查封的债务，使债务消灭，查封的基础丧失后，法院自然应当解除查封；二是向债权人提供其他与债务数额相当的财产担保，以替代被查封的房屋。

风险提示 尽量不要购买查封二手房

赵鸿江提醒，对于处于查封状态的二手房屋，建议市民不要购买，否则需要承担拿不到房子的风险。“大部分市民在进行二手房屋买卖时，往往单方面听信中介公司的说法。如果极个别中介公司对市民隐瞒查封实情，市民可以凭借与房屋中介的合同前往房管中心投诉。”

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定 》中规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

如已经购买了被查封的二手房屋，购房人可根据上述规定及购房款支付情况通过提起执行异议的方式主张相应的权利。

购房建议 要买查封房 先和法院联系

应当确保所付房款用于清偿查封房屋所涉的债务，在条件允许的情况下可以约定各方在场时由购房人直接向债权人清偿或通过法院清偿，以避免房款被产权人挪作他用。在获得法院的解除查封裁定后立即办理产权过户手续，以避免被其他债权人捷足先登再行查封或抵押。文／记者 梅双