南阳巡回审判典型案例：雨伞下调解房屋租赁纠纷

  发布时间：2017/8/15 10:30:03 点击数：

导读:　　房屋租赁合同上写的“长期有效”，这个“长期”到底应该是多长时间？2015年11月10日上午，在河南省南阳市城区人民北路北建材批发市场，卧龙区人民法院高新法庭针对这起租赁合同纠纷，现场巡回开庭。因为牵扯到市场…

　　房屋租赁合同上写的“长期有效”，这个“长期”到底应该是多长时间？2015年11月10日上午，在河南省南阳市城区人民北路北建材批发市场，卧龙区人民法院高新法庭针对这起租赁合同纠纷，现场巡回开庭。因为牵扯到市场内房屋出租的事情，许多商户放弃了门店生意，都挤过来旁听。上午10时许，一场不期而至的冬雨并没有打断现场庭审的节奏，在临时搭建的遮雨棚下，原、被告双方的律师唇枪舌剑，棚外围着许多人拿着伞站在雨中旁听。

　　辩论：“长期”到底是多长时间？

　　2014年7月20日，张某从郭某手中，以24000元的价格租下了北建材批发市场的两间门面房。《租房协议》由郭某提供，协议中约定，每年7月25日以前承租者将下一年租金交给出租者。在这份协议下方，郭某还亲手写下了“此合同长期有效”，没想到，就是因为这7个字，双方有了这场诉讼。

　　今年7月，房子租赁一年就要到期时，因为双方对所涨房租意见不一，房子的续约问题也一直没有谈下来。7月20日，张某按照《租房协议》约定，将2015年8月1日到2016年7月31日一年的房租26000元打入郭某账户。但郭某不肯续约，坚持要张某腾房。张某于是将郭某告上了法庭。

　　在当天的庭审过程中，双方围绕着“此合同长期有效”这7个字展开了激烈辩论。原告张某认为，房屋租赁合同“长期有效”肯定不是针对一年时间签订的，他们为在此长期经营付出了巨大的人力、物力和财力，现在生意刚有起色，就要被迫腾屋，他是不能接受的。而被告郭某虽然承认“此合同长期有效”是她亲笔所写，但是却认为，这个合同租赁期限就是一年。合同明确约定张某若续租，则应在合同到期前2个月提出续租，这就证实该租赁期限是一年。

　　北建材批发市场内许多商户都是租房经营，原告张某的话获得了许多商户的同感。虽然天空淅淅沥沥下起了小雨，但是丝毫没有影响到庭审的正常进行，现场秩序有条不紊。看着雨中穿着单薄的法官，商户们纷纷回去取来雨伞，撑起来默不作声的站在法官的身后，法官的头顶飘起了朵朵“伞花”。雨越下越大，旁听的市场管理人员迅速行动，在庭审现场搭建了临时帐篷。围观的群众也撑起伞继续旁听，丝毫没有找地方避雨的意思，远远看去那一朵朵“伞花”、一个个帐篷格外引人注目。

　　法庭经过调查、辩论后，审判长景坤宣布休庭，对双方进行调解。经过一个半小时的调解，中午12点半，双方达成了一致意见，2016年度两间房子房租按44000元计算，以后年度每间房屋租金每年上涨300元，至2019年度租赁期满。调解结束后，双方当事人握手言和，一起纠纷得以圆满解决。

　　注意：房屋租赁中要怎样保权

　　案件承办人景坤法官告诉记者，这份《租房协议》有个明显的硬伤，那就是没有约定具体的租赁期限，因此引发了双方诉讼。那么，在房屋租赁中应该注意哪些细节才能确保权益不受到侵犯呢？

　　首先，租赁房屋需要查验房屋的所有权证和双方的身份证等，确认是否有权出租房屋。在房屋租赁合同中，要明确约定房屋的相关配套费用（水、电、气、物业、卫生、采暖、有线电视、宽带、电话）等由谁承担并确认到出租时的缴费情况。

　　“房屋押金（保证金）是必不可少的，但需要约定什么情况下返还、什么情况下不返还。”景坤说，在房屋租赁合同内还要约定如房屋出现漏水、室内用品损坏等问题由谁负责。“另外，房屋的租金数额、付款时间、租赁期限等等……其他在使用房屋期间能够预想遇到的问题都要在合同内约定，这样，才能保证租赁双方的合法权益。”

　　雨依旧，而承办法官们的心情如释重负，他们匆匆赶回法庭。此次巡回审判书写了人民法院司法为民的朴实赞歌，体现了人民法官爱人民，人民法官人民爱的社会风尚，得到了受邀人大代表、市场商户和当事人双方的一直好评，收到了良好的社会效果。

　　点评

　　本案系房屋租赁纠纷，其争议的焦点表面上看是租赁的期限问题，其实质是租金问题。被告亲笔书写的“此合同长期有效”是否包含租金，其意思表示并不明确，对解除合同后装修部分的处置也未约定。本案的法律关系尽管比较清晰，但该纠纷争议的房屋处在一个建材市场内，涉及的房屋出租人和承租人较多，很多商户前来旁听。存在的问题也带有普遍性。合议庭认为，既要保证出租人的权益，同时要考虑到承租人经营的相对长期性和市场的和谐稳定性，不能就案办案。遂与人大代表、市场管理办公室、当事人的亲朋一道，通过耐心细致的工作，使双方达成了和解，化解了双方的租赁矛盾。庭审结束后，合议庭在现场给商户讲解了租赁合同的相关法律规定及签订租赁合同时的注意事项，给商户上了一堂“守法经营、诚信经营”的法制课。