受托人与购买人恶意串通 买卖合同被判无效

  发布时间：2019/5/30 9:45:05 点击数：

导读:因银行贷款审批较为严格，流程较为复杂，时间较长，有些急于用钱的当事人会选择向个人、贷款公司借款，部分借款存在需要担保公司为借款提供担保的情形。贷款人或担保公司为保障自身利益，往往要求借款人为其指定的人出具授权委托书，在无法还清欠款时将房屋交由指定的人处理，或者另行签订房屋买卖合同，在借款人无法还清借款时，依据该买卖合同将房屋过户至贷款人或其指定的人名下，这种做法存在很大的风险。

基本案情

2015年1月26日，刘某等三人（借款人）向案外人（贷款人）借款300万元，约定于2015年7月25日还清上述借款及利息，逾期不还，每逾期一日，借款人应按日万分之五向贷款人支付违约金，担保人为某担保公司。某担保公司为保障自身利益减轻风险，要求刘某为其公司员工出具公证的授权委托书。同日，刘某等三人分别出具《委托书》，委托书约定：该担保公司员工杨某为受托人，委托杨某代为办理刘某等三人名下一套房屋出售的一切手续。上述《委托书》经公证处公证。

后刘某等三人未能按时足额归还借款，杨某作为刘某等三人的代理人将房屋出售给某资产管理公司，价款为3658000元，某资产管理公司委托张某办理相关房屋买卖事宜。该资产管理公司在购买该房屋后，又将房屋转手出售给委托代理人张某。经法院向中介公司询价，涉案房屋当时的市场价格为550万元至650万元。 

裁判结果

昌平法院经审理后认为，该交易房屋价款的支付过程不符合常理。某资产管理公司并没有直接向受托人杨某汇款，而是由案外人汇款至该公司的代理人张某名下，再由张某把钱汇给杨某。另外，该资产管理公司的委托代理人账户内明明有足额款项却要分三次汇款，再加上房屋交易过程各参与者之间错综复杂的联系，没有理由不让人怀疑双方之间存在其他交易往来，而且房屋交易价款也远远低于当时的市场价。

杨某称某担保公司履行了担保责任，又提交了此后该公司向贷款人汇款的记录。但担保公司履行了担保责任后，没有必要继续向贷款人偿还借款，且向贷款人转款的时间是在涉案房屋买卖之后。这与被告陈述的先履行担保责任后卖房相矛盾。综上所述，对于涉案房屋的出售，二被告存在恶意串通，因此该存量房屋买卖合同无效，因此判决房屋买卖合同无效。

房产律师点评

因借款委托他人，处理房屋需谨慎。

因银行贷款审批较为严格，流程较为复杂，时间较长，有些急于用钱的当事人会选择向个人、贷款公司借款，部分借款存在需要担保公司为借款提供担保的情形。贷款人或担保公司为保障自身利益，往往要求借款人为其指定的人出具授权委托书，在无法还清欠款时将房屋交由指定的人处理，或者另行签订房屋买卖合同，在借款人无法还清借款时，依据该买卖合同将房屋过户至贷款人或其指定的人名下，这种做法存在很大的风险。

此类案件中受托人为贷款人或担保公司指定的人员，出现不能还款的情形时，受托人往往在不与房屋所有权人协商的情况下，就将房屋出售，有时甚至存在多手买卖的情形，所有权人在这种情况下想要确认合同无效、收回房屋困难重重。即使存在恶意串通的情形，也要付出极大的诉讼成本。

在此，特别提示：借款应向银行等正规的金融机构通过正规的审批程序办理，向个人或贷款公司借款需要提供担保时，可以办理正规的抵押登记手续，谨慎通过委托方式赋予他人出售房屋的权利，或以签订房屋买卖合同的方式作为债权的担保。同时作为受托人，应本着考虑委托人利益的原则处理问题。若恶意与他人串通损害委托人利益的，将可能面临合同无效以及承担赔偿损失责任的后果。