疫情期间房屋买卖合同纠纷

疫情防控形势下，房屋买卖合同的履行可能出现以下障碍，造成合同一方当事人提起诉讼。

在房屋买卖合同纠纷中，对于出卖人因买受人迟延付款要求买受人承担违约责任的案型，应当区分看待疫情对买受人付款行为造成的影响。一是疫情通过影响买受人的付款方式导致付款迟延的，我们认为，原则上不应当免除买受人的迟延付款责任。随着科技的发展，支付方式日益丰富、便利，付款义务的履行并不需要双方当事人到场，故除非买受人受疫情影响入院治疗，否则即使被隔离，亦不妨碍其付款义务的履行，买受人主张受疫情影响要求免除迟延付款责任的，不应当予以支持。但双方当事人在合同中对付款方式有当面交接等特别约定的除外。二是疫情通过影响买受人的付款能力导致付款迟延的，我们认为，一般也不应当作为免责的事由。首先，因疫情影响支付能力的情况纷繁复杂，如因疫情导致银行放款迟延、因疫情导致经营不善收入不足、甚至可能是买受人的债务人因疫情导致履行迟延等，上述情形虽然可能影响买受人的经济能力，但与买受人迟延付款之间并不存在直接的因果关系；其次，付款系买受人的主要合同义务，当买受人原定的款项来源受阻时，有义务提前通过其他方式筹得款项；再次，可能影响买受人支付能力的情形复杂，出卖人在签订合同时无义务亦无能力考察买受人的支付能力及款项来源，要求出卖人承担买受人支付能力不足的风险有失公平。

对于因无法办理网签、贷款等手续，一方要求另一方承担迟延履行的违约责任的案型，另一方依据不可抗力主张免责的，应当予以支持。因为网签、贷款、产权转移登记、交付房屋等手续的办理需要双方当事人到场，故如当事人因受疫情影响无法及时到场办理上述手续，有权要求免除迟延履行的违约责任。目前北京市亦发布公积金贷款政策允许针对缴存职工个人的延后放款。但需注意的是，第一，当事人应属于客观上无法到场。如被要求隔离或处在交通管制区域无法返回合同履行地，因而无法按期履行合同的，才能够主张免除违约责任；如仅因担心被传染而拒绝到场履行合同义务，则不能免除其迟延履行的违约责任。第二，双方之后有继续履行合同的义务。在相关影响因素消除后的合理期间内，办理手续的客观条件恢复，则双方当事人均有义务继续履行合同，否则亦应当依据合同约定及法律规定承担违约责任。