二手房出租惹争议 巡回审理断纠纷

         8月29日，渝北法院民三庭法官在渝北区木耳镇公开巡回审理了一起房屋租赁纠纷案，木耳镇人大代表、镇干部及群众一百余人旁听了庭审。

　　针对木耳镇租赁户密集、租赁纠纷频发的特点，此次庭审在征求了木耳镇政府的意见后，民三庭选取了一件房屋租赁纠纷案件进行审理，庭审由经验丰富的雷元亮法官依法适用简易程序独任审理。

　　原告刘女士诉称，自己于2015年3月21日从杨先生手中购买了渝北区某商场1幢负1-220的门市，购买时该门市已经出租给被告廖先生，租期于2015年7月10日到期。之后，廖先生为继续承租该门市，自愿向原房东杨先生缴纳了3万元的转让费以及支付2015年7月10日至2016年7月9日一年的房租，两项费用共计68400元，双方重新约定租赁期限为2015年7月10日至2018年7月10日，租金一年交一次。杨先生在将案涉房屋出售给刘女士时，已经将该68400元的构成情况进行了告知，且该笔款项在刘女士向杨先生缴纳购房款时已经从购房款中扣除。2016年7月9日，在被告廖先生缴纳1年房租并应继续缴纳下一年度租金时，廖先生拒绝支付租金且拒不搬离该门市。无奈之下，刘女士一纸诉状将廖先生诉至渝北区法院，请求解除与廖先生的租赁关系并判决廖先生立即搬离案涉门市，同时判令被告赔偿损失。

　　被告廖先生辩称，其与原房主签订的租赁合同并未约定转让费，其已经向原房主杨先生支付了68400元，其中包括预付的第二年的租金26800元，现租赁合同没到期，不同意解除合同，自己并无违约行为，不存在因违约给刘女士造成损失，要求驳回原告刘女士的诉讼请求。

　　面对群众格外关心的这起案件，雷法官深知这场看似普通的庭审背后的意义。庭审中，雷法官语速适中，逻辑缜密，声音洪亮，围绕双方争议的焦点，引导双方充分举证质证，进行辩论，特别是对租金支付方式以及双方争议的3万元转让费以及被告支付的68400元的性质进行了全方位调查询问，证人王女士和毛先生出庭作证，对3万元转让费进行了说明。通过调查辩论，法律事实不断接近案件事实，关于租金支付等真相也不断浮出水面。该案未当庭宣判。

　　庭审结束后，为更深入普法，承办人雷法官耐心向周围群众进行案件解读。雷法官告诉大家，该案涉及多个法律问题，一是“买卖不破租赁”。就是说在租赁关系存续期间，即使原房主将房屋转卖给其他人，对原有的租赁关系也不产生任何影响，承租人可以按照原合同约定继续租赁该房屋，新房主不能以其是新所有权人为由否认租赁关系的存在并要求房客返还房屋。二是租赁合同未约定合同解除条件时如何行使解除权。比如，在今天审理的案件中，《商铺租赁合同》中只约定租金一年交一次，但具体何时交双方没有约定，对未交的情况下如何处理也未进行约定，这在租赁合同的履行中就容易引发争议。如果承租人确实没有交租金，租赁合同又未约定解除条件的话，只能向法院提起诉讼请求判决解除。最后，雷法官提醒周围群众，购买二手房时，买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，如果已出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或投资计划；同时合同约定要明确具体，尤其合同履行期限以及违约责任的问题，以最大程度避免纠纷的发生。

庭审期间，执行局的同志向周围群众进行了热情的法治宣传。周围群众和现场的人大代表纷纷表示，巡回庭审活动把法律知识送到了群众身边，非常方便老百姓获取法律知识和咨询法律问题，活动十分接地气，希望多举办。