买到“抵押房”怎么办？律师来支招！

随着重庆市商品房买卖交易的增多，因为购买的房屋上有抵押而产生纠纷的案件也日益增多。如何在购买“抵押房”时保障自己的利益呢？且看下面说法。

情形1：中介或者卖方已告知房屋上有抵押，需要买方支付一部分款项进行解押后才能过户。

基本案情：2017年6月1日，王先生和郭女士签订了《房屋买卖合同》，合同约定，王先生自愿将房屋出卖给郭女士，房屋面积105平米，房屋总价款180万元，首付款30%即54万，合同签订当日，郭女士向王先生转账54万元。该房屋是王先生于2014年通过银行贷款的形式购得，尚有银行贷款未还清，故银行抵押权未涤除。郭女士对此也知情，双方在合同中明确约定，王先生在合同签订后7日内将房屋在银行的剩余贷款全部还清，以涤除抵押权，待抵押权涤除后3日内王先生协助郭女士办理房屋的过户手续。但王先生迟迟不办理解除抵押权的手续。后郭女士得知，因王先生另有其他纠纷，该房屋已经被D区人民法院依法查封，导致无法继续交易。郭女士将王先生诉至法院，要求将双方签订的房屋买卖合同予以解除；王先生退还购房款并依照合同约定向郭女士支付违约金。

法律解读：这种情况下，因为房屋上有抵押，卖方资金周转困难，一般房屋价格会比较低，让买方意动。对于买方来说，要弄清楚以下事实：1.先支付的款项是否充抵房款。现在有些售房信息会将房屋标价标低，然后注明买方需支付xx万元协助卖方解封。例如，一座原本价值150万的房屋，上面有50万元的抵押，卖方标价为100万吸引购买，然后要求买方另外支付50万元先解除房屋解押。为保护自己的合法权益，双方应该在合同中注明先支付用于房屋解押的款项也是房款的一部分。2.抵押权人是否知道房屋出卖的事实。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”如果抵押权人（多为银行）不知道或者不同意抵押房买卖的话，后续买主有陷入诉讼的风险。

情形2：开发商或中介未告知买方房屋上有抵押的事实。

基本案情：2011年8月，张先生和刘女士买下了一套房产，并付清了全额房价款107万。2013年的10月份，小区通知住户办房产证。可是到了房屋交易大厅，张先生老两口才被告知他们的房子办不了房产证。开发商当时解释产证是按照购房先后顺序办理的，张先生和刘女士买的晚，所以产证相比小区内其他业主也要晚办。然而2016年2月，张先生的房屋却被青岛市法院的《执行裁定书》裁定拍卖。原来在2011年3月，开发商向典当行借款1200万元，到了约定的还款日期开发商只还上了200多万，所以典当行向法院提起了诉讼，最终法院判决开发商偿还剩余的借款933万元。当初，典当行为了保证债务的履行，与开发商共同办理了抵押登记手续，张先生的房屋便是其中的一处抵押物。合同规定：若开发商未能偿还欠款，典当行可对抵押物进行拍卖所得收入用于抵债。

法律解读：在房产开发销售过程中，开发商将在售、待售房产抵押是一种常见的融资操作方式。那么开发商能否将在售房产抵押？对开发商而言，只要在楼盘销售前还清抵押借款，解除抵押就可以正常销售。这样的做法是行业惯例，且不违法法律规定。楼盘存在抵押并不代表开发商资质存在问题，只是一种常规的资金运作方式。

抵押后的房产又能否买卖？这是有明确答案的，当然可以买卖。一般流程为签订购房合同后，开发商应与银行办理注销抵押手续，使物业处于可过户状态。

业主如何做才能保护自己的合法权益呢？

业主在购买抵押房时应尽量做到如下几点，即可最大限度的规避其中风险：

一、与开发商签订购房合同时，应签订详尽的补充协议。在协议中约定开发商应确保标的物业权属清晰，不存在抵押等限制交易信息，同时明确的违约责任。补充一句，建议进行资金监管，保障首付款的绝对安全。

二、可以在不动产交易中心或相关网站查询标的物业是否存在抵押信息。若存在抵押信息，则应要求开发商及时办理解除抵押手续，确保按时办理产权过户。若是预售商品房，业主可以在不动产交易中心查询“大产证”信息。业主凭借身份证，提供查询物业地址即可查询。产调内容包括“房屋状况”、“土地状况”、“抵押状况”等10类信息。

三、签订购房合同后，及时办理预告登记，排除第三人的权利主张。若真存在问题，也能在办理预告登记过程发现问题。

参考法条

《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

《城市房地产抵押管理办法》第四十九条：抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。